İstanbul gayrimenkul avukatı, taşınmaz alım satımı, tapu devri ve mülkiyet uyuşmazlıklarında müvekkilini temsil eden, işlem öncesinde risk tespit eden uzman avukattır.

İstanbul’da gayrimenkul işlemleri çoğu zaman sorunsuz görünür. Tapu devri yapılır, sözleşme imzalanır, anahtar teslim edilir. Sorun o gün çıkmaz. Sicildeki bir şerh, okunmayan bir madde, eksik düzenlenmiş bir vekalet; hiçbiri devir masasında ses çıkarmaz. Yıllarca yerinde durur. Sonra tek bir işlem gelir (bir satış, bir miras, bir kredi başvurusu) ve o güne kadar birikmiş ne varsa hepsi aynı anda yüzeye çıkar. Çözülmeyen kaybolmaz; katılaşır.

Bu yüzden gayrimenkul avukatının işi dava dilekçesi yazmakla başlamaz. Gayrimenkul avukatı tam olarak ne yapar? Taşınmazın hukuki durumunu devirden önce tespit eder, sözleşmeyi müvekkilin çıkarına göre kurar, uyuşmazlık doğduğunda davayı yürütür. Bu üç işten ilki, diğer ikisinin gerekli olma ihtimalini düşürür.

Uygulamada en sık duyulan soru ise zamanlamayla ilgilidir. Bir gayrimenkul avukatına ne zaman başvurulmalı? İşlem başlamadan önce. Tapu devri hızlı kapanır, ondan doğan dava yavaş açılır; müvekkiller çoğunlukla ilk hızı hukuki güvenlik sanır. Devir işlemi tapu müdürlüğünde bir saat sürer, o devirden doğan iptal davası ortalama 12 ila 24 ay.

Risk her işlemde aynı yoğunlukta değildir. Hangi işlemler avukatsız yapıldığında sonradan sorun çıkarır? Vekaletle yapılan devirler, miras yoluyla intikal eden taşınmazlar, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve satış vaadi sözleşmeleri. Bu dördü, uyuşmazlığa dönüşme oranı en yüksek işlem tipleridir; ortak özellikleri, hatanın imza anında değil yıllar sonra görünür olmasıdır.

Geriye en rahatsız edici soru kalır. Elimde tapu varsa mülkiyet nasıl tartışmalı hale gelebilir? Tapu, tartışılmadığı sürece kesindir. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi tapu siciline güven ilkesini düzenler ve iyi niyetli edinimi korur; ancak bu koruma, kötü niyetin, muvazaanın veya usulsüz vekaletin ispatı halinde ortadan kalkar. Elinizdeki belge bir sonuçtur, dokunulmazlık değil.

Oznur & Partners, İstanbul’da gayrimenkul hukuku alanında; tapu işlemleri, mülk ihtilafları, alım satım sözleşmeleri ve miras kaynaklı devir süreçlerinde yerli ve yabancı müvekkillerini temsil etmektedir.

İstanbul, taşınmaz hukuku bakımından Türkiye’nin geri kalanından ayrışır. İşlem hacmi yüksektir, aynı parsel üzerinde çok sayıda el değiştirme geçmişi birikmiştir, kentsel dönüşüm ve imar değişiklikleri tapu kaydı ile fiili durum arasında sürekli bir mesafe üretir. Buna yurt dışında yaşayan malik oranının yüksekliği eklendiğinde, vekaletle yürütülen işlem sayısı da artar. Bu üç etken bir araya geldiğinde ortaya çıkan tablo şudur: İstanbul’da bir taşınmazın hukuki geçmişi, çoğu zaman satıcının anlattığından daha uzundur.

⚖️ Gayrimenkul Avukatı Hangi Davalara Bakar?

Gayrimenkul avukatı; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, müdahalenin men’i, ecrimisil, kira tespiti ve tahliye, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan davalarda görev alır. Bu davaların büyük bölümü, taşınmazın değerine ve dava türüne göre Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Halk arasında emlak avukatı olarak da anılan bu uzmanlık, tek bir dava türüne bağlı değildir. Aynı taşınmaz, aynı anda birden fazla uyuşmazlığın konusu olabilir: paydaşlar arasında ortaklık giderilmemişken, bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması ecrimisil talebi doğurur; aynı taşınmazın tapusu miras yoluyla intikal ettiyse mirasçı payları da tartışmaya açılır. Bu yüzden gayrimenkul avukatı davayı değil, taşınmazın hukuki geçmişini okur.

Aşağıdaki tablo, İstanbul’da en sık açılan gayrimenkul davalarının hukuki dayanağını, ortalama süresini ve görevli mahkemesini gösterir.

Dava Türü	Hukuki Dayanak	Ortalama Süre	Görevli Mahkeme
Tapu İptali ve Tescil	TMK md. 1025-1026	12-24 ay	Asliye Hukuk Mahkemesi
Ortaklığın Giderilmesi	TMK md. 698-700	6-18 ay	Sulh Hukuk Mahkemesi
Müdahalenin Men’i	TMK md. 683	6-12 ay	Asliye Hukuk Mahkemesi
Ecrimisil	TMK md. 995	12-18 ay	Asliye Hukuk Mahkemesi
Kira Tespiti / Tahliye	TBK md. 343-356	4-10 ay	Sulh Hukuk Mahkemesi

Süreler ortalamadır ve bilirkişi incelemesi, keşif takvimi ile mahkeme yoğunluğuna göre değişir. İstinaf ve temyiz aşamaları devreye girdiğinde toplam süre belirgin biçimde uzar. Bu tabloyu okurken dikkat edilmesi gereken şey rakamlar değil, aradaki farktır: bir devir işlemi bir günde tamamlanır, o devirden doğan dava yıllarla ölçülür.

Dava türünün doğru seçilmesi, davanın kendisi kadar belirleyicidir. Aynı olgusal durum birden fazla dava türüne elverişli olabilir: ortak taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı hem ecrimisil hem müdahalenin men’i talep edilebilir, buna ortaklığın giderilmesi de eklenebilir. Hangisinin öncelikli açılacağı, müvekkilin nihai amacına bağlıdır. Amaç taşınmazdan çıkmaksa ortaklığın giderilmesi, taşınmazda kalıp kullanımı geri almaksa müdahalenin men’i öne alınır. Yanlış sıralama, kazanılmış bir davanın müvekkile hiçbir şey kazandırmaması sonucunu doğurabilir.

Gayrimenkul avukatının bakmadığı davalar da vardır ve bunları bilmek en az diğeri kadar işe yarar. İmar planı iptali ve kamulaştırma bedelinin tespiti idari yargının, kaçak yapı ve imar kirliliği ceza yargısının konusudur. Bu dosyalar taşınmazla ilgilidir ama gayrimenkul avukatının çalıştığı özel hukuk alanının dışında kalır; çoğu zaman iki alanın birlikte yürütülmesi gerekir.

⚖️ İstanbul Gayrimenkul Avukatına Ne Zaman Başvurulur?

Gayrimenkul avukatına başvurmanın doğru zamanı, taşınmaz üzerinde herhangi bir işlem düşünülmeye başlandığı andır; sözleşme imzalandıktan veya devir tamamlandıktan sonra değil. Uygulamada müvekkillerin büyük bölümü ikinci grupta yer alır ve ilk görüşmeye ellerinde imzalanmış bir belgeyle gelir.

Bu zamanlama farkı, avukatın yapabileceklerinin kapsamını doğrudan belirler. İşlem öncesinde avukatın elinde üç araç vardır: sicili okumak, sözleşmeyi kurmak, işlemden vazgeçmeyi önermek. Üçüncüsü çoğu zaman en değerli olanıdır ve devir tamamlandıktan sonra masadan kalkar. İşlem sonrasında ise geriye tek yol kalır, o da dava.

İstanbul özelinde bu tabloyu ağırlaştıran iki yapısal etken var. Birincisi, kentsel dönüşüm ve imar değişikliklerinin yoğun olduğu ilçelerde taşınmazın hukuki durumu belediye kayıtlarıyla tapu kaydı arasında ayrışabiliyor. İkincisi, yurt dışında yaşayan malik sayısının yüksekliği, vekaletle yapılan işlem oranını yükseltiyor (ve vekaletle yapılan her devir, vekaletin kapsamı kadar geçerlidir).

Bir gayrimenkul avukatının devir öncesinde yaptığı inceleme, standart bir kontrol listesi değildir. Taşınmazın kaç el değiştirdiği, hangi devirlerin vekaletle yapıldığı, sicilde hangi şerhlerin ne zaman düşüldüğü ve bunların hangi işlemle ilişkili olduğu birlikte okunur. Küçük tutarsızlıklar tek başına anlamsız görünür; birlikte okunduğunda bir desen oluşturur.

Zamanlamanın maliyet tarafı da açıktır. Devir öncesi hukuki durum tespiti, taşınmazın değerine göre değişmekle birlikte genellikle tek seferlik bir danışmanlık ücretiyle tamamlanır. Aynı taşınmaz için sonradan açılan bir tapu iptali davası ise yargılama gideri, bilirkişi ücreti, vekalet ücreti ve iki yılı bulan bir süre anlamına gelir. Aradaki fark yalnızca para değildir; dava süresince taşınmaz üzerinde tasarruf imkanı da fiilen kısıtlanır.

Alıcı ile satıcının avukatı ayrı olmalıdır. Uygulamada tarafların aynı avukatla ilerlemesi sık görülür ve işlem hızlandığı sürece kimse itiraz etmez. Ancak çıkar çatışması ilk uyuşmazlıkta yüzeye çıkar: sözleşmeyi kimin lehine yorumlanacak şekilde kurgulandığı sorusu, o noktada cevapsız kalır. Devir öncesinde bağımsız bir hukuki göz, işlemin güvenlik seviyesini doğrudan belirler.

⚖️ Gayrimenkul Avukatı ile Genel Avukat Arasındaki Fark

Gayrimenkul avukatı ile genel pratik yapan avukat arasındaki fark, mesleki yetkide değil, işlemin hangi aşamasında devreye girdiklerindedir. Genel avukat uyuşmazlığı yönetir; gayrimenkul avukatı uyuşmazlığın doğduğu belgeyi, doğmadan önce okur.

Bu ayrım özellikle dava aşamasında somutlaşır. Taşınmaz davalarının sonucu çoğunlukla dilekçede değil, bilirkişi raporunda belirlenir. Raporun hangi sorulara cevap vereceği, keşfin ne zaman talep edileceği ve hangi delilin hangi aşamada sunulacağı, davanın seyrini dilekçedeki hukuki nitelendirmeden daha fazla etkiler.

Kriter	Genel Avukat	Gayrimenkul Avukatı
Tapu sicili analizi	Genel hukuki okuma	Şerh, ipotek, beyan ve kısıtlama kontrolü
Sözleşme incelemesi	Genel madde kontrolü	Risk maddelerinin tespiti ve yeniden yapılandırılması
İmar ve yapı durumu	Genellikle kapsam dışı	Belediye kayıtları ve ruhsat doğrulaması
Dava stratejisi	Genel usul hukuku	Bilirkişi raporu yönetimi, delil stratejisi
Önleyici danışmanlık	Sınırlı	İşlem öncesi risk haritalaması

Tabloyu okurken şu ayrımı korumak gerekir: burada anlatılan bir yetenek farkı değil, bir odak farkıdır. Aynı avukat her iki sütunda da çalışabilir; belirleyici olan, taşınmaz dosyalarında geçirilmiş pratik zamandır.

Bu farkın müvekkil açısından görünür sonucu, ilk görüşmede alınır. Taşınmaz dosyalarında çalışan bir avukat, dava anlatılmadan önce sicil kaydını ister; genel pratik yapan avukat çoğunlukla olayı dinleyip hukuki nitelendirmeye geçer. İkisi de doğru yaklaşımdır, ama gayrimenkul uyuşmazlıklarında olay anlatısı ile sicil kaydı sık sık örtüşmez ve karar sicilden çıkar.

⚖️ Tapu İptali ve Tescil Davasında İstanbul Tapu Avukatının Rolü

Tapu iptali ve tescil davası, tapu siciline hatalı, usulsüz veya hukuka aykırı biçimde geçmiş bir kaydın düzeltilmesi için açılır. Dava Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve ortalama 12 ila 24 ay sürer; istinaf ve temyiz aşamalarıyla birlikte toplam süre üç yılı aşabilir.

Davanın hukuki zemini Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesidir. Bu madde tapuya güven ilkesini düzenler ve iyi niyetle kazanılan ayni hakkı korur. Korumanın sınırı ise açıktır: muvazaalı devir, sahte veya kapsamı aşan vekalet, hata, hile ve irade bozukluğu hallerinde tescil iptal edilebilir. Yani sicil bir karine üretir, bir dokunulmazlık değil.

İstanbul tapu avukatının bu dava türündeki işlevi dilekçe hazırlamaktan ibaret değildir. Delil stratejisinin kurgulanması, keşif ve bilirkişi taleplerinin doğru aşamada sunulması, tanık beyanlarının sicil kayıtlarıyla çapraz okunması davanın seyrini belirler. Hak sahibi olmak yetmez; hakkın ispat edilebilir olması gerekir. Bu davada en sık nerede kaybediliyor? Bilirkişi raporuna cevap verilmeyen aşamada. Rapor tebliğ edildikten sonraki itiraz süresi kaçırıldığında, esasa ilişkin en güçlü iddia bile dosyada karşılıksız kalır.

Dava açılırken taşınmaz üzerine tedbir şerhi konulması ayrı bir stratejik karardır. Şerh, yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devrini engeller ve davanın sonucunun uygulanabilir kalmasını sağlar. Şerh konulmadan yürütülen bir tapu iptali davasında, dava kazanılsa dahi taşınmaz bu arada iyi niyetli bir üçüncü kişiye geçmişse hüküm fiilen uygulanamaz hale gelebilir. Bu ihtimal, davanın en başında değerlendirilmesi gereken bir risktir.

Davada taraf sıfatının doğru kurulması da sonucu belirler. Tapu iptali davası, kaydın düzeltilmesini istediğiniz kişiye karşı açılır; ancak taşınmaz birden fazla el değiştirmişse, zincirdeki hangi devrin iptalinin talep edileceği ve bu devirlerin taraflarının davaya dahil edilip edilmeyeceği ayrıca kurgulanır. Eksik taraf teşkili, esasa girilmeden dosyanın uzamasına yol açar.

Devir Öncesi Tapu Sicili Okuması

Tapu sicili kamuya açıktır ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtları üzerinden sorgulanabilir. Erişim ile okuma farklı şeylerdir. Sicilde görünen ipotek, haciz, ön alım hakkı, intifa hakkı, aile konutu şerhi ve kısıtlama kayıtlarının her biri devir sonrasında alıcıyı bağlar; hangisinin devirle birlikte sona ereceği, hangisinin taşınmaza yapışık kalacağı hukuki nitelendirmeye bağlıdır.

Uygulamada en sık karşılaşılan senaryo şudur: müvekkil devir tamamlandıktan sonra taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz bulunduğunu öğrenir. Bu yüklerin hemen tamamı, devir öncesinde sicil kaydının sistematik olarak incelenmesiyle görülebilir durumdadır. İstanbul tapu avukatı bu incelemeyi satıcının beyanına göre değil, sicil kaydına göre yapar. Resmi kayıt sorgulaması için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü resmi kaynaktır.

Sicil okuması, mevcut kaydın fotoğrafını çekmekle bitmez. Kaydın geçmişi, yani taşınmazın hangi tarihlerde kimden kime geçtiği ve bu devirlerin hangi hukuki sebebe dayandığı da incelenir. Kısa aralıklarla tekrarlanan devirler, düşük bedelle yapılmış satışlar veya aile içi devirler tek başına hukuka aykırılık göstermez; ancak bir arada görüldüklerinde muvazaa iddiasının zeminini oluştururlar. Bu okuma, sicil kaydını bir belge olmaktan çıkarıp bir kronolojiye dönüştürür.

Sicilin dışında kalan ama devirle birlikte alıcıyı bağlayan yükler de vardır. Belediye nezdindeki imar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilip çevrilmediği, taşınmazın imar planında hangi fonksiyona ayrıldığı sicilde görünmez. Bu bilgiler ilgili belediyeden ayrıca teyit edilir ve devir öncesi incelemenin ikinci ayağını oluşturur.

Vekaletle Yapılan Devirlerde Risk

Vekaletle yapılan devirlerde geçerliliği belirleyen şey vekaletnamenin varlığı değil, kapsamıdır. Genel vekalet taşınmaz satışına yetki vermez; satış yetkisinin vekaletnamede açıkça yer alması gerekir. Yurt dışında düzenlenen vekaletnamelerde ayrıca apostil şerhi veya konsolosluk tasdiki ile yeminli tercüme aranır.

Kapsamı aşan, süresi geçmiş ya da usulüne uygun düzenlenmemiş bir vekaletle yapılan devir, sonradan tapu iptali davasına konu olur. Bu davalarda taraf sıfatı da karmaşıklaşır: devri yapan vekil, devri alan üçüncü kişi ve asıl malik aynı dosyada yer alır. Vekaletin içeriği devir gününden önce okunduğunda bu zincir hiç kurulmaz.

Vekilin kendisiyle işlem yapması ayrı bir geçersizlik sebebidir. Vekilin, temsil ettiği kişinin taşınmazını kendisine veya yakınına devretmesi, vekaletnamede bu yönde açık bir yetki bulunmadıkça hukuka aykırıdır. Yurt dışında yaşayan maliklerin dosyalarında en sık rastlanan uyuşmazlık tipi budur ve çoğu zaman yıllar sonra, taşınmaz yeniden satılırken fark edilir.

⚖️ Babamdan Kalan Tapu Üzerime Nasıl Geçer?

Miras yoluyla kalan taşınmazın tapusu, mirasçıların veraset ilamı veya mirasçılık belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurması üzerine intikal ettirilir. Tek mirasçı varsa işlem idari bir tescilden ibarettir; birden fazla mirasçı varsa taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti doğar ve hiçbir mirasçı diğerlerinin onayı olmadan tek başına tasarrufta bulunamaz.

Bu ikinci durum, ailelerin çoğunun yıllarca fark etmediği bir kilitlenme yaratır. Taşınmaz kullanılır, kira geliri paylaşılır, kimse tapuya gitmez. On yıl sonra kardeşlerden biri satmak istediğinde, o güne kadar ertelenen her ayrıntı tek bir masada aynı anda çözülmek zorunda kalır. Ertelenen mesele yok olmaz; birikir ve sonunda bir işlem anında katı bir engele dönüşür.

Elbirliği mülkiyeti, mirasçıların anlaşmasıyla paylı mülkiyete dönüştürülebilir. Bu dönüşüm, her mirasçının payını bağımsız olarak satabilmesinin önünü açar ve ileride açılacak ortaklığın giderilmesi davasının önüne geçer. Yurt dışında yaşayan mirasçıların bulunduğu dosyalarda süreç vekalet ve apostil gerektirir; bu nedenle işlem, mirasçı sayısı arttıkça belge yönetimi meselesine dönüşür.

Mirasçılardan birinin bilgisi dışında yapılan intikaller ve sahte belgeyle gerçekleştirilen tesciller, tapu iptali davalarının en yaygın nedenlerinden biridir. Bunun yanında, mirasbırakanın sağlığında mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünürde satış işlemleri (halk arasındaki adıyla mal kaçırma, hukuki adıyla muris muvazaası) ayrı bir dava türü oluşturur ve mirasçılara tapu iptali talep etme hakkı verir. Bu konunun mirasçılık payları ve saklı pay boyutu için Miras Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Yabancı uyruklu mirasçıların bulunduğu dosyalarda intikal, ek bir belge katmanı gerektirir. Yurt dışında düzenlenen nüfus kayıt örnekleri ve veraset belgeleri apostil şerhiyle onaylanır ve yeminli tercüman tarafından Türkçeye çevrilir. Yabancıların taşınmaz edinimindeki sınırlamalar bakımından ise miras yoluyla intikal ile satın alma farklı rejimlere tabidir; bu ayrım, aynı taşınmaz için iki farklı sonuç doğurabilir.

İntikal işleminin geciktirilmesi çoğu ailede maliyetsiz görünür. Oysa mirasçılardan biri vefat ettiğinde tereke bir kuşak daha büyür, mirasçı sayısı artar ve elbirliği mülkiyetindeki her karar için gereken onay sayısı katlanır. Zamanla mirasçıların bir kısmı yurt dışına yerleşir, bir kısmıyla iletişim kopar. İntikalin ertelenmesi taşınmazı korumaz; onu yalnızca daha çok kişinin onayına bağlar.

⚖️ Ortak Tapuda Diğer Mirasçı Satmak İstemiyorsa Ne Olur?

Paydaşlardan biri satmak istemediğinde, satmak isteyen paydaş ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açarak taşınmazın paylaştırılmasını veya satılmasını talep edebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi bu hakkı her paydaşa tanır ve hak, sözleşmeyle en fazla on yıl süreyle sınırlandırılabilir.

Davanın iki olası sonucu vardır. Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa her paydaşa ayrı pay verilir. Bölünme mümkün değilse (İstanbul’daki daire ve kat mülkiyeti yapısında çoğunlukla değildir) taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır. İkinci ihtimalde satış bedeli, taşınmazın serbest piyasadaki değerinin altında kalabilir; ihale usulünün doğası budur.

Bu nedenle dava, çoğu zaman bir çözüm değil bir baskı aracıdır. Dava açıldıktan sonra paydaşlar arasında uzlaşma ihtimali belirgin biçimde artar, çünkü herkes ihalenin sonucunu tahmin edebilmektedir. Dava açmadan çözüm mümkün mü? Mümkündür: paydaşlar payların birbirine devri veya taşınmazın rızai satışı konusunda anlaşırsa dava gerekmez. Anlaşma sağlanamayan dosyalarda ise davanın açılması, uzlaşmayı geciktirmez, çoğu zaman hızlandırır.

Ortaklığın giderilmesi davası tüm paydaşlara karşı açılır ve paydaşlardan herhangi biri davaya dahil edilmezse dosya sonuçlanamaz. Bu, mirasçı sayısının yüksek olduğu taşınmazlarda davanın en yavaş ilerleyen aşamasıdır: adres tespiti, yurt dışında bulunan paydaşlara tebligat ve gerektiğinde ilanen tebligat, esasa girilmeden aylar alabilir. Dava öncesinde paydaş listesinin ve adreslerin hazırlanmış olması, bu süreyi doğrudan kısaltır.

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların yasal ön alım (şufa) hakkı doğar. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren işleyen hak düşürücü süreye tabidir ve süresinde kullanılmazsa sona erer. Uygulamada bu hakkın kaybedilmesinin en yaygın sebebi, satışın öğrenilmesi ile hukuki adım atılması arasında geçen süredir.

⚖️ Ev Aldım, Üzerinde İpotek Çıktı, Ne Yapmalıyım?

Devir tamamlandıktan sonra ortaya çıkan ipotek, haciz veya şerh kural olarak taşınmaza bağlıdır ve yeni malikı bağlar. Alıcının bu yükten kurtulması, yükü doğuran borcun ödenmesine ya da satıcıya karşı açılacak tazminat ve ayıptan sorumluluk davasına bağlıdır.

Burada belirleyici olan, alıcının devir sırasında bu yükü bilip bilmediğidir. Sicilde görünen bir ipoteği bilmediğini ileri süren alıcının konumu zayıftır; sicil aleniyeti karşısında bilmemek, çoğu halde korunmaz. Buna karşılık satıcının beyanıyla gizlenen, sicile henüz işlenmemiş yükler veya sözleşmede açıkça taahhüt edilmiş bir temizlik yükümlülüğü varsa tablo değişir.

Pratik yol haritası şudur: önce yükün niteliği belirlenir (ipotek mi, haciz mi, hangi tarihli, hangi alacak için). Ardından satış sözleşmesinin ilgili maddeleri ve devir sırasındaki beyanlar incelenir. Son olarak satıcıya karşı ayıba karşı tekeffül hükümleri çerçevesinde bedel indirimi, tazminat veya sözleşmeden dönme yollarından hangisinin somut olayda uygulanabilir olduğu değerlendirilir. Bu değerlendirmenin sonucu, büyük ölçüde devir öncesinde hangi belgelerin saklandığına bağlıdır.

Aynı mantık imar aykırılığı için de geçerlidir. Yapı ruhsatına aykırı inşa edilmiş bir bağımsız bölüm, tapuda düzgün görünür; aykırılık belediye kayıtlarında yaşar. Devirden sonra tespit edilen kaçak kat, ruhsatsız eklenti veya iskan alınmamış yapı, alıcının kullanımını ve yeniden satış imkanını doğrudan etkiler. Bu durumda da belirleyici olan, alıcının bu aykırılığı devir sırasında bilip bilmediği ve sözleşmede satıcının hangi taahhütte bulunduğudur.

Zaman burada aleyhe işler. Ayıp bildirimi ve buna bağlı talepler belirli sürelere tabidir; süre geçtikten sonra en açık ayıp bile talep hakkı doğurmaz. Bu nedenle devir sonrası ortaya çıkan bir yükün fark edilmesiyle hukuki adım atılması arasındaki süre, dosyanın kaderini belirleyen ilk unsurdur.

⚖️ Ecrimisil ve Müdahalenin Men’i Davaları

Ecrimisil, taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden geçmişe dönük olarak istenen haksız işgal tazminatıdır. Müdahalenin men’i davası ise haksız kullanımın gelecek için sona erdirilmesini sağlar. İkisi birlikte açılabilir ve uygulamada çoğunlukla birlikte açılır: biri geçmişi tazmin eder, diğeri geleceği kapatır.

Ecrimisil talebinin hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesindeki kötüniyetli zilyedin sorumluluğudur. Talep, kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönemi kapsar. Müdahalenin men’i ise mülkiyet hakkının doğrudan bir sonucudur ve TMK’nın 683. maddesine dayanır.

Bu davaların en sık görüldüğü iki durum vardır. Birincisi, paydaşlardan birinin ortak taşınmazı tek başına kullanması. Bu halde diğer paydaşların ecrimisil talep edebilmesi için, kullanan paydaşa önceden intifadan men ihtarı çekilmiş olması aranır; ihtar yoksa talep büyük ölçüde zayıflar. İkincisi, komşu taşınmaz malikinin sınırı aşan yapı veya tecavüzlü inşaatı. Ecrimisil davası açmadan önce ne yapılmalı? Haksız kullanımın başlangıç tarihi ve kapsamı belgelenmeli, tercihen keşif öncesinde tespit davasıyla veya noter ihtarnamesiyle kayıt altına alınmalıdır.

Ecrimisil bedelinin hesaplanmasında ölçüt, taşınmazın haksız kullanım dönemindeki emsal kira değeridir. Bu değer bilirkişi marifetiyle belirlenir ve dosyaya sunulan emsal kira sözleşmeleri, bölgedeki rayiç veriler ile taşınmazın fiili kullanım şekli hesaba dahil edilir. Talebin dayandırıldığı emsallerin niteliği, hükmedilen tutarı doğrudan etkiler; bu nedenle emsal seçimi dava dilekçesinin en teknik kısmıdır.

Kamu taşınmazlarında ecrimisil ayrı bir mekanizmayla işler. Hazineye ait taşınmazı izinsiz kullananlara idare tarafından ecrimisil ihbarnamesi tebliğ edilir ve bu işleme karşı idari yargıda dava açılır. Özel hukuk kişileri arasındaki ecrimisil davasıyla karıştırılmamalıdır; ikisi farklı yargı kollarında görülür ve farklı sürelere tabidir.

⚖️ Kira Tespiti ve Tahliye Davaları

Kira tespiti davası, güncel piyasa koşullarına göre kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılır; tahliye davası ise kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlar. Her iki dava da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve Türk Borçlar Kanunu’nun 343 ila 356. maddeleri çerçevesinde değerlendirilir.

Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşa veya esaslı onarım gerekliliği, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar ve kiracının yazılı tahliye taahhüdü bunların başlıcalarıdır. Bu sebeplerin her biri kendi usulüne ve kendi süresine tabidir; sebep doğru seçilmediğinde dava esastan değil usulden düşer.

Konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu aşamanın atlanması, dosyanın usulden reddine yol açar. Kira tespiti davalarında ise davanın açılma zamanı, tespit edilecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını doğrudan belirler.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Tahliyeden sonra taşınmazın haklı sebep olmaksızın üçüncü kişiye kiraya verilmesi, eski kiracıya tazminat talep etme hakkı doğurur. Bu nedenle ihtiyaç iddiası dosyaya somut delillerle konulur; soyut beyan, davayı taşımaz.

Tahliye taahhüdü ise en sık geçersiz kılınan belgedir. Taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün imzalanan, tarih kısmı boş bırakılıp sonradan doldurulan taahhütler, uyuşmazlık halinde çoğunlukla hükümsüz kalır.

⚖️ Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Riskleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını devretmesi karşılığında müteahhidin bağımsız bölüm teslim etmeyi taahhüt ettiği karma nitelikli bir sözleşmedir. Hem eser sözleşmesi hem taşınmaz devri unsuru taşıdığı için, hukuki değerlendirmesi borçlar hukuku ile eşya hukukunun kesişiminde yapılır.

Arsa sahibi açısından asıl risk, arsa payının inşaat tamamlanmadan devredilmesinde toplanır. Payını erken devreden arsa sahibi, müteahhidin bu payları üçüncü kişilere satması veya üzerinde ipotek tesis etmesi ihtimaliyle karşı karşıya kalır. Bu riski sınırlayan araçlar sözleşmeye baştan yazılır: pay devrinin inşaat seviyelerine bağlanması, tapuya satış vaadi şerhi düşülmesi ve teminat ipoteği tesisi.

Teslim Gecikmesi ve Gecikme Tazminatı

Teslim tarihinin sözleşmede açıkça belirlenmesi tek başına koruma sağlamaz. Gecikme halinde uygulanacak günlük veya aylık tazminat tutarı, tazminatın hangi tarihten itibaren işlemeye başlayacağı ve fesih hakkının hangi gecikme süresinden sonra doğacağı ayrıca düzenlenmelidir. Bu üç unsurdan biri eksikse, gecikme fiilen yaptırımsız kalır.

Ayıplı imalat halinde ise ayıp bildiriminin süresinde ve usulüne uygun yapılması gerekir. Teslim sırasında tutulan tespit tutanağı, sonradan açılacak davada en güçlü delildir; bu tutanağın hazırlanması teknik ve hukuki değerlendirmeyi birlikte gerektirir. Müteahhit inşaatı yarıda bıraktığında ne olur? Arsa sahibi, sözleşmeyi feshedip devrettiği arsa paylarının iadesini talep edebilir; ancak paylar üçüncü kişilere geçmişse iade talebi, o kişilerin iyi niyetli olup olmadığına bağlı hale gelir.

Bu sözleşmelerde arsa sahibinin karşılaştığı üçüncü bir risk, müteahhidin daire satışlarından doğan alıcı taleplerdir. Müteahhide düşen bağımsız bölümleri satın alan üçüncü kişiler, inşaat tamamlanmadığında taleplerini çoğu zaman arsa sahibine de yöneltirler. Sözleşmede arsa sahibinin bu satışlardan sorumlu olmadığının açıkça düzenlenmesi ve satış vaadi sözleşmelerinin hangi paylar üzerinde kurulabileceğinin sınırlanması, bu riski daraltır.

⚖️ Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları

Kat mülkiyeti rejimi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenir ve bağımsız bölümler, ortak alanlar ile yönetim planı arasındaki ilişkiyi belirler. İstanbul’da apartman ve site yaşamının yoğunluğu, bu alandaki uyuşmazlıkları sürekli güncel tutar.

En sık karşılaşılan sorunlar şunlardır: ortak alana yapılan izinsiz müdahaleler (kapatma, ek yapı, işlev değiştirme), yönetim planına aykırı alınan kararlar, aidat borçları ve komşuluk hukukundan doğan ihtilaflar. Ortak alana izinsiz müdahale, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi çerçevesinde müdahalenin men’i davasına konu edilebilir.

Aidat uyuşmazlıklarında yönetim, ödenmeyen aidat için doğrudan icra takibi başlatabilir ve gecikme tazminatı talep edebilir. Buna karşılık kat maliki, yönetim planına veya kanuna aykırı alınan genel kurul kararlarının iptalini dava edebilir. Her iki yolda da yönetim planının metni belirleyicidir; bu belge çoğu apartmanda kurulduğu gün yazılmış ve bir daha okunmamıştır.

Yönetim planının değiştirilmesi, kanunda öngörülen nitelikli çoğunluğu gerektirir ve tapuya şerh edilerek sonraki maliklere de etki eder. Bu yüzden bir bağımsız bölüm satın alınırken yönetim planı da okunmalıdır: bölümün işyeri olarak kullanılıp kullanılamayacağı, ortak alanların kullanım şekli ve aidat paylaşım esasları çoğunlukla bu metinde yazılıdır. Alıcı, taşınmazla birlikte bu metnin hükümlerini de devralır.

Ortak alana yapılan müdahalede dava açma hakkı her kat malikine tanınmıştır; yönetimin dava açmasını beklemek zorunlu değildir. Bu ayrım, yönetimle müdahaleyi yapan kat malikinin aynı kişi veya yakın olduğu apartmanlarda pratik önem taşır.

⚖️ Gayrimenkul Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Gayrimenkul avukatı seçiminde belirleyici ölçüt, işlemin niteliğiyle avukatın pratik deneyiminin örtüşmesidir. Devir öncesi inceleme ve sözleşme kurgusu için sicil okuması ve sözleşme deneyimi öne çıkar; tapu iptali veya ortaklığın giderilmesi davası için bilirkişi süreçlerine ve Asliye Hukuk pratiğine hakimiyet aranır. Bu iki profil aynı kişide birleşebilir, ancak otomatik olarak birleşmez.

İlk görüşmeye şu belgelerle gitmek süreci belirgin biçimde hızlandırır: taşınmazın tapu bilgileri (ada, parsel, pafta), güncel tapu kayıt örneği, varsa imzalanmış sözleşme metni ve sicilde görünen şerh veya kısıtlamalara ilişkin bilgi. Bu belgeler olmadan yapılan değerlendirme, eksik bir tablonun yorumlanmasından ibaret kalır.

Ücret konusunda ise çerçeve nettir. Türkiye Barolar Birliği’nin her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi yasal alt sınırı belirler; bunun üzerindeki ücret, işlemin kapsamına, taşınmazın değerine ve sürecin karmaşıklığına göre kararlaştırılır. Dava vekaletinde nispi ücret uygulaması ayrıca gündeme gelir. Bir avukatın ücreti önceden net biçimde çerçeveleyebilmesi, dosyayı anladığının işaretidir.

Şunu eklemek gerekir: taşınmaz uyuşmazlıklarının önemli bölümü uzlaşmayla çözülebilir niteliktedir. Deneyimli bir gayrimenkul avukatı, dava açmanın müvekkile ne kazandıracağını olduğu kadar neye mal olacağını da hesaplar ve bu hesabı görüşmenin başında paylaşır.

⚖️ Oznur & Partners: İstanbul’da Gayrimenkul Hukuku Pratiği

Oznur & Partners, İstanbul merkezli çok alanlı bir hukuk bürosudur. Gayrimenkul hukuku pratiği; tapu işlemleri, mülk ihtilafları, alım satım sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve miras kaynaklı devir süreçlerini kapsar. Ekip hem yerli hem yabancı uyruklu müvekkillere hizmet verir.

Büronun gayrimenkul avukatı kadrosu; tapu iptali ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi talepleri, ecrimisil ve müdahalenin men’i davaları ile vekaletle yapılan devirlerden doğan uyuşmazlıklarda dava takibi yürütmektedir. Bunun yanında işlem öncesi hukuki durum tespiti ve sözleşme danışmanlığı verilmektedir.

Yabancı yatırımcıların Türkiye’de taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde değerlendirilir. Bu dosyalarda satın alma öncesi hukuki durum tespiti, devir aşamasında belge kontrolü ve tescil sonrası takip başlıca hizmet başlıklarıdır; süreç boyunca dil ve prosedür desteği sağlanır.

Ekip hakkında bilgi için Ekibimiz sayfasını, gayrimenkul hukuku alanındaki diğer içerikler için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

❓ Sıkça Sorulan Sorular

✅ Gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?

Gayrimenkul avukatı; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, müdahalenin men’i, ecrimisil, kira tespiti ve tahliye, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan davalarda görev alır. Bu davalar taşınmazın değerine ve dava türüne göre Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

✅ Gayrimenkul alım satımında avukat zorunlu mudur?

Zorunlu değildir. Ancak devir tamamlandıktan sonra tespit edilen ipotek, haciz veya imar aykırılığı kural olarak alıcıyı bağlar. Bu risklerin büyük bölümü işlem öncesinde tapu sicili ve belediye kayıtlarının incelenmesiyle görülebilir durumdadır.

✅ Tapu işlerine hangi avukat bakar?

Tapu devri, tapu iptali ve tescil, sicil okuması ve vekaletle yapılan devir işlemlerine gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukat bakar. Uygulamada bu uzmanlık istanbul tapu avukatı veya emlak avukatı olarak da anılır; avukatlık ruhsatı açısından ayrı bir yetki belgesi söz konusu değildir, fark pratik deneyimdedir.

✅ Tapu iptali davası ne kadar sürer?

İstanbul’daki tapu iptali ve tescil davaları ortalama 12 ila 24 ay sürer. Bilirkişi incelemesi, keşif takvimi ve mahkeme yoğunluğu bu süreyi etkiler. İstinaf ve temyiz aşamaları devreye girdiğinde toplam süre üç yılı aşabilir.

✅ Emlak avukatı ile gayrimenkul avukatı aynı şey midir?

Evet, ikisi aynı uzmanlık alanını tanımlar. Emlak avukatı gündelik dilde kullanılan karşılıktır; hukuki literatürde ve mahkeme pratiğinde gayrimenkul avukatı veya taşınmaz hukuku avukatı ifadesi tercih edilir. Yaptıkları iş arasında fark yoktur.

✅ Gayrimenkul davalarında avukatlık ücreti nasıl belirlenir?

Ücret, Türkiye Barolar Birliği’nin her yıl yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile belirlenen alt sınırın üzerinde, işlemin niteliğine, taşınmazın değerine ve sürecin karmaşıklığına göre kararlaştırılır. Dava vekaletinde nispi ücret uygulaması ayrıca gündeme gelir; danışmanlık ve sözleşme incelemesi ise genellikle maktu ücretle yürütülür.

✅ Ortaklığın giderilmesi davası açmadan çözüm mümkün müdür?

Mümkündür. Paydaşlar payların birbirine devri veya taşınmazın rızai satışı konusunda anlaşırsa dava gerekmez. Paydaşlardan biri onay vermediğinde ise dava tek yol haline gelir ve taşınmaz aynen bölünemiyorsa açık artırmayla satılır.

✅ Babamdan kalan tapuyu üzerime almak için ne yapmalıyım?

Veraset ilamı veya mirasçılık belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurulur ve intikal işlemi yapılır. Birden fazla mirasçı varsa taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti doğar; bu durumda hiçbir mirasçı diğerlerinin onayı olmadan tek başına tasarrufta bulunamaz. Elbirliği mülkiyeti, mirasçıların anlaşmasıyla paylı mülkiyete dönüştürülebilir.

✅ Tapu sicilindeki ipotek ve haciz nasıl tespit edilir?

Tapu sicili kamuya açıktır ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtları üzerinden sorgulanabilir. Şerh, ipotek, beyan ve kısıtlama kayıtlarının hangisinin devirle birlikte sona ereceği, hangisinin taşınmaza yapışık kalacağı hukuki nitelendirme gerektirir. Bu inceleme satıcının beyanına değil, sicil kaydına dayandırılır.

✅ Ecrimisil davası nedir, kim açabilir?

Ecrimisil, taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden geçmişe dönük istenen haksız işgal tazminatıdır ve malik ya da paydaş tarafından açılabilir. Talep kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönemi kapsar. Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda, kullanan paydaşa önceden intifadan men ihtarı çekilmiş olması aranır.

✅ Kiracıyı tahliye etmek ne kadar sürer?

Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve ortalama 4 ila 10 ay sürer. Süre, seçilen tahliye sebebine göre değişir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır; bu aşamanın atlanması dosyanın usulden reddine yol açar.

✅ Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi nasıl korunur?

Arsa sahibinin korunması, arsa payı devrinin inşaat seviyelerine bağlanmasıyla sağlanır. Buna ek olarak tapuya satış vaadi şerhi düşülmesi, teminat ipoteği tesisi ve gecikme tazminatının tutar, başlangıç tarihi ve fesih eşiğiyle birlikte sözleşmeye yazılması gerekir. Payını inşaat tamamlanmadan tümüyle devreden arsa sahibi, müteahhidin bu payları üçüncü kişilere devretmesi riskini üstlenir.

✅ Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hangi yol izlenir?

Öncelikle yönetim planı hükümleri değerlendirilir. Ortak alana izinsiz müdahale halinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi çerçevesinde müdahalenin men’i davası açılabilir; ödenmeyen aidat için yönetim doğrudan icra takibi başlatabilir. Kanuna veya yönetim planına aykırı genel kurul kararları ise iptal davasına konu edilir.

✅ Yabancı uyruklu biri İstanbul’da gayrimenkul avukatından hizmet alabilir mi?

Evet. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ve ilgili yönetmelikler kapsamında değerlendirilir. Oznur & Partners yabancı uyruklu müvekkillere İngilizce ve gerektiğinde diğer dillerde destek sağlar; satın alma öncesi hukuki durum tespiti, devir aşamasında belge kontrolü ve tescil sonrası takip bu hizmetin kapsamındadır.

✅ Gayrimenkul avukatı olmadan yapılan işlemlerde ne tür sorunlar çıkar?

En sık görülen sorunlar şunlardır: devir sonrası tespit edilen ipotek veya haciz, imar aykırılığı nedeniyle yıkım riski taşıyan yapılar, kapsamı aşan vekaletle yapılmış geçersiz devirler, miras intikalinde göz ardı edilen mirasçı payları ve satış sözleşmesindeki boşluklardan doğan tazminat talepleri. Bu sorunların büyük bölümü işlem öncesinde yapılacak incelemeyle önlenebilir niteliktedir.

Taşınmaz işlemleri kapandığı gün sessizdir. Sicilde düşülen bir şerh, kapsamı okunmamış bir vekalet, ertelenmiş bir intikal; hiçbiri o gün kimseyi rahatsız etmez. Yıllarca öylece durur, üst üste birikir ve tek bir işlem anında, satışta ya da mirasta, hepsi birden sertleşip önünüze çıkar.

Bu yüzden gayrimenkul hukukunda asıl soru “hakkım var mı” değil, “hakkım ispat edilebilir mi” sorusudur. İkisi arasındaki mesafe, çoğu zaman devir öncesinde harcanmayan birkaç saatten oluşur. Bir taşınmaz işlemi planlıyorsanız, sorulacak ilk soru şudur: bu işlemin altında hangi hukuki geçmiş duruyor? Bu sorunun cevabı sicilde yazılıdır; okunmayı bekler.