Yabancılara KDV muafiyeti, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu alıcıların ve yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının konut veya iş yeri alımında katma değer vergisi ödemeden işlem yapmasına imkan tanıyan yasal istisnadır.
Bu istisna 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13. maddesinin birinci fıkrasının (i) bendinde düzenlenmiştir. Hükmü kanuna ekleyen 6824 sayılı Kanun 8 Mart 2017’de yürürlüğe girmiş, istisna 1 Nisan 2017’den itibaren uygulanmaya başlamıştır. Yani muafiyet bir kampanya değil, dokuz yıldır yürürlükte olan kalıcı bir vergi hükmüdür.
Ancak muafiyetin kalıcı olması, her alıcı için otomatik olarak işlediği anlamına gelmez. Uygulamada dosyaların önemli bir kısmı, alıcının hak sahibi olmadığı için değil, şartlardan birinin sessizce kayması nedeniyle bozulur.
Adlandırma konusunda da bir karışıklık var. Düzenleme kamuoyunda “yabancılara KDV muafiyeti” olarak biliniyor, kanun metninde ise istisna olarak geçiyor. Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarını da kapsadığı için zaman zaman “gurbetçilere KDV muafiyeti” ya da “yurt dışında yaşayanların vergi muafiyeti” biçiminde anıldığı görülüyor. Bu sayfada üç ifade de aynı hükmü, yani 3065 sayılı Kanun’un 13/i bendini karşılıyor.
Bir de kapsam sınırı var. Bu istisna yalnızca konut ve iş yeri alımındaki katma değer vergisini ilgilendirir. Tapu harcı, damga vergisi, emlak vergisi ve alım sonrası doğacak kira geliri vergilendirmesi kapsam dışındadır ve kendi kurallarına tabidir. Muafiyetin kapsadığı tek kalem KDV’dir.
Bir yatırımcı burada haklı olarak şunu sorar: Yabancılara KDV muafiyetinden tam olarak kimler yararlanabilir? Üç grup yararlanır: Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, ve kanuni merkezi ile iş merkezi Türkiye’de olmayan, Türkiye’de iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla kazanç elde etmeyen kurumlar. Mavi kart sahipleri de, Türkiye’de yerleşmiş olmamak kaydıyla bu kapsamdadır.
Alıcıların çoğu ikinci soruyu satış masasında öğrenir: Muafiyet tam olarak neyi kapsıyor? Kapsadığı şey, kesinleşmiş bir geçiciliktir. Teslim anında vergi doğmaz, ama üç yıl boyunca doğabilir halde bekler; tapuya konulan şerh bu bekleyişin görünür halidir. Somut karşılığı şudur: konutu üç yıl dolmadan elden çıkarırsanız, zamanında tahsil edilmemiş vergi 6183 sayılı Kanun’un 48. maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte, tapu işleminden önce sizden tahsil edilir.
Deneyimli alıcılar zamanlamayı sorar: Muafiyet ne zaman kesinleşir? Muafiyet tapunun alındığı gün bitmez, tapunun alındığı gün başlar. Vergi dairesinin istisnayı kabul etmesi sürecin sonu değil, üç yıllık bir yükümlülük penceresinin açılmasıdır; ve o pencere kapanana kadar taşınmaz üzerinde tasarruf serbestisi sınırlıdır.
Pratikte en sık gelen soru ise usule ilişkindir: KDV ödemeden ev almak nasıl mümkün oluyor? Satıcı, teslimden önce alıcıdan belirli belgeleri toplar, satış bedelinin en az yarısı fatura düzenlenmeden önce döviz olarak Türkiye’ye getirilir, tapuda işlem tesis edilir ve satıcı bu satışın 13/i kapsamında istisnalı olduğunu tapu müdürlüğüne bildirir. Fatura KDV’siz düzenlenir. Alıcı vergiyi ödeyip sonra geri almaz; vergi hiç hesaplanmaz.
Bu sayfa, istisnanın alıcı tarafındaki hukuki gerçeğini anlatır. Satıcının iade prosedürünü değil, sizin neyi taahhüt ettiğinizi. Yatırım kapsamında yurt dışından getirilen nakdin doğru beyan edilmesi bu sürecin ayrılmaz parçasıdır; Nakit Beyan Formu’nun nasıl alındığını ve hangi tutardan itibaren zorunlu olduğunu ayrı bir sayfada ele aldık.
⚖️ Yabancılara KDV Muafiyetinden Kimler Yararlanabilir?
Muafiyetten yararlanabilecek üç alıcı grubu kanunda sayma yoluyla belirlenmiştir; liste genişletilemez, yorumla eklenemez.
Birinci grup, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilerdir. Buradaki ölçüt uyruk değil, vergisel yerleşiklik. Gelir Vergisi Kanunu’nun 4. maddesine göre ikametgahı Türkiye’de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar Türkiye’de yerleşmiş sayılır. Geçici ayrılmalar bu süreyi kesmez; yurt dışına çıkıp dönmek sayacı sıfırlamaz (uygulamada en sık yanlış anlaşılan nokta tam olarak budur).
Bu ölçütün istisnası da aynı kanunda düzenlidir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 5. maddesine göre belli ve geçici görev veya iş için Türkiye’ye gelen iş, bilim ve fen insanları ile uzmanlar, tedavi veya seyahat amacıyla gelenler, tutukluluk ya da hastalık gibi nedenlerle Türkiye’de kalmak zorunda kalanlar, altı ayı aşsalar dahi Türkiye’de yerleşmiş sayılmazlar. Yani ülkede geçirilen süre tek başına belirleyici değildir; bulunma sebebinin niteliği de hesaba katılır.
İkinci grup, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarıdır. Bu grubun kapsamı dışında bırakılan bir alt küme vardır: resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup, bu kuruluşların işleri dolayısıyla yabancı ülkelerde oturan Türk vatandaşları. Gelir Vergisi Kanunu’nun 3. maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde tanımlanan bu kişiler istisnadan yararlanamaz. Türk şirketinin yurt dışı şubesine atanmış bir yönetici ile Almanya’da oturma izniyle yaşayan bir esnaf, aynı süre yurt dışında bulunsalar bile farklı hukuki konumdadır.
Üçüncü grup, kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlardır. Kanuni merkez, kuruluş kanunu, tüzük, ana statü veya sözleşmede gösterilen merkezdir. İş merkezi ise işlemlerin fiilen toplandığı ve yönetildiği yerdir. İkisinden biri Türkiye’de ise istisna kapılarını kapatır. Türkiye’de bir irtibat bürosu veya daimi temsilci üzerinden kazanç elde eden yabancı şirket, merkezi yurt dışında olsa bile bu istisnanın dışındadır.
Mavi kart sahipleri ayrıca değerlendirilir. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca çıkma izni alarak Türk vatandaşlığını kaybeden ve kendilerine mavi kart verilen kişiler, Türkiye’de yerleşmiş olmamak şartıyla istisnadan yararlanabilir. Bu grupta belge, pasaport yerine mavi kart üzerinden kurulur.
Çifte vatandaşlar bakımından tablo farklıdır. Türk vatandaşlığı devam eden bir kişi, ikinci bir ülke vatandaşlığı taşısa dahi “yabancı uyruklu gerçek kişi” grubuna girmez; 5901 sayılı Kanun’un 3. maddesinde yabancı, Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişi olarak tanımlanmıştır. Bu kişiler yalnızca ikinci gruptan, yani çalışma veya oturma izniyle altı aydan fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları koşulunu sağlayarak yararlanabilir.
Türk vatandaşlığına yeni geçmiş yatırımcılar için de aynı mantık işler. Vatandaşlık kazanıldıktan sonra yapılacak alımlarda birinci gruba dayanılamaz; değerlendirme, kişinin yurt dışındaki oturma veya çalışma izni durumu üzerinden yapılır. Vatandaşlık ile mülk alımının sıralaması bu yüzden vergisel sonuç doğurur (ve bu sıralama çoğu zaman vergisel değil, tamamen başka gerekçelerle belirleniyor).
Bir başka ayrım, alıcının kimliğinin değil, taşınmazın kaç kişi tarafından alındığının doğurduğu ayrımdır. Paylı mülkiyet kurulan alımlarda her paydaşın kendi başına şartları taşıması aranır. Bir paydaş Türkiye’de yerleşik sayılıyorsa, istisna o payla sınırlı olarak değil, dosyanın kurgusuna göre değerlendirilir; bu nedenle ortak alımlarda yapı imza öncesinde netleştirilmelidir.
⚖️ KDV Ödemeden Ev Almak İçin Hangi Şartlar Aranır?
Alıcı sıfatını taşımak yeterli değildir; taşınmazın, ödemenin ve tescilin de ayrı ayrı şart taşıması gerekir. Uygulamada istisna genellikle alıcı yüzünden değil, bu üç eksenden birinde kaybedilir.
Taşınmaz, konut veya iş yeri olarak inşa edilmiş bir bina olmalıdır. Yapı ruhsatı bulunmalı ve taşınmaz alıcının kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmelidir. Kat irtifakı kurulabilen taşınmazlarda ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması aranır. Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire ve devre mülk olarak tanımlanan bağımsız bölümler kapsamdadır. Arsa, tarla ve bina niteliği taşımayan taşınmazlar kapsam dışıdır (istisnanın konusu bina, arsa değil).
Teslim, ilk teslim olmalıdır. İstisna yalnızca binayı inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanır. Konut veya iş yerinin inşa edenden satın alınıp bir başkasına satılması halinde yapılan teslim ilk teslim sayılmaz. Bu, alıcıların en sık ıskaladığı noktadır: müteahhitten alan bir emlak şirketinden konut alan yabancı, diğer bütün şartları taşısa da istisnadan yararlanamaz. Sıfır görünen her daire, vergi hukuku bakımından sıfır değildir (ve bu ayrım, alıcının göremeyeceği bir yerde, satıcının defterinde durur).
Bedel döviz olarak Türkiye’ye getirilmelidir. Bedelin en az yüzde 50’si satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmı en geç bir yıl içinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmelidir. Dövizin Türkiye’deki bir bankaya transfer edilerek getirilmesi esastır. Fiziken getirilmesi halinde Gümrük İdaresi’nden alınacak belge ile tevsik edilir. Yurt dışındaki bankalarca verilen kredi kartlarıyla yapılan ödemeler de mümkündür; bu halde dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek dekont veya yazı ile belgelenmesi gerekir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk lirası olarak ödenmesi mümkündür.
Tapuda işlem tesis edilmelidir. İstisna kapsamında satış yapanlar, satışın 3065 sayılı Kanun’un 13/i maddesi kapsamında KDV’den istisna olarak yapıldığını tapu müdürlüğüne bildirir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bu kapsamdaki devirleri işlem bazında aylık dönemler halinde izler (yani istisna beyanı, tapu kaydında kalan ve sonradan görülebilen bir izdir). Tapu tescil sürecinin teknik yürütümü bu aşamada istisnanın kaydedilmesiyle iç içe geçer.
Dört şartın hepsi aynı anda sağlanmalıdır. Biri eksikse istisna kısmen değil, tamamen uygulanmaz.
Bu şartların her biri farklı bir anda ölçülür ve bu ayrım planlamanın merkezindedir. Taşınmazın niteliği yapı ruhsatı tarihinde belirlenmiştir, yani alıcının müdahale edemeyeceği bir veridir. İlk teslim niteliği satıcının kim olduğuna bağlıdır ve satıcı seçimiyle birlikte kesinleşir. Ödeme şartı fatura tarihine göre ölçülür, dolayısıyla takvimle yönetilebilir. Alıcının yerleşiklik durumu ise teslim anında ölçülür ve süreç uzadıkça değişebilen tek değişkendir.
Buradan çıkan pratik sonuç şudur: dört şarttan ikisi imza öncesinde araştırmayla, biri takvimle, biri de sürecin uzunluğunun yönetilmesiyle güvence altına alınır. Aynı özenin dördüne birden gösterilmesi gerekmez; ama hangisinin hangi araçla korunacağının bilinmesi gerekir.
Bir de sürecin taraflarının farklı önceliklerle hareket ettiği gerçeği vardır. Satıcı için istisna, satışı kolaylaştıran bir argümandır ve teslimle birlikte konu kapanır. Alıcı için ise teslim, konunun kapandığı değil açıldığı andır; üç yıllık sayaç tam o gün başlar. İki tarafın takvimi bu noktadan sonra ayrışır ve sözleşmenin bu ayrışmayı öngörmesi beklenir.
Sözleşmeyi imzalamadan önce istisna şartlarını tek tek doğrulattınız mı?
İlk teslim niteliği, yerleşiklik durumu ve döviz akışı imza öncesinde kontrol edilirse düzeltilebilir; tapu sonrasında düzeltilemez.
⚖️ Muafiyeti Kaybettiren Altı Hata
İstisnanın bozulduğu dosyalarda tekrar eden hatalar bellidir. Hiçbiri kötü niyetten doğmaz; hepsi, sürecin bir aşamasında kimsenin sorumluluk almadığı bir ayrıntıdan doğar.
Birinci hata, ikinci el konutu sıfır sanmaktır. Proje bitmiş, daire hiç kullanılmamış, anahtar teslim edilmemiş olabilir. Ama satıcı inşa eden mükellef değilse teslim ilk teslim değildir. Vergi hukuku burada fiziksel duruma değil, teslim zincirindeki sıraya bakar.
Bu hatanın en yaygın biçimi kat karşılığı inşaat sözleşmeleridir. Müteahhit, sözleşme kapsamında arsa sahibine bağımsız bölüm devrettiğinde, arsa sahibinin bu bölümleri yabancıya satması ilk teslim sayılmaz. Alıcı için görünen tablo değişmez (aynı bina, aynı proje, hiç kullanılmamış daire), hukuki sonuç ise tamamen farklıdır. Doğrulama tek soruyla yapılır: satış faturasını kesen kişi, yapı ruhsatındaki yapı sahibi mi?
İkinci hata, dövizi başkasının belgesiz göndermesidir. Alıcı dışındaki gerçek veya tüzel kişiler tarafından satıcının hesabına yapılan döviz transferleri geçersiz değildir, ancak iki şarttan birinin sağlanması gerekir: transfere ilişkin banka dekontunda alıcıya ve taşınmaza ilişkin bilgilere (proje adı, adres, bağımsız bölüm numarası) yer verilmesi, ya da dövizi gönderen kişinin tutarın alıcı adına gönderildiğine dair aynı bilgileri içeren bir muvafakatname vermesi. Hata, transferin kendisinde değil, bu iki belgeden hiçbirinin alınmamasında.
Aile içi ödemelerde durum tam olarak budur: baba veya eş tarafından yapılan transfer istisnayı bozmaz, ama dekont sade bir havale olarak geçtiyse ve muvafakatname alınmadıysa bağ kurulamaz. Muvafakatname sonradan da düzenlenebilir, ancak transfer anında istenmesi çok daha güvenlidir.
Kurumsal alımlarda aynı mantık grup şirketleri için işler: ana şirketin hesabından yapılan ödeme, dekontta bağlı şirketin ve taşınmazın bilgileri yer alıyorsa veya muvafakatname veriliyorsa kabul edilir. Grup içi cari hesap kaydı tek başına bu bağı kurmaz.
Üçüncü hata, dövizin faturadan sonra getirilmesidir. Bedelin en az yarısının fatura tarihinden önce yurda girmesi gerekir. Fatura kesildikten sonra yapılan transfer, toplamda tam ödeme oluştursa bile yüzde 50 şartını geçmişe dönük sağlamaz. Fatura tarihi satıcının kontrolünde olduğu için, ödeme takviminin fatura takvimiyle birlikte planlanması gerekir (satıcı muhasebesi ay sonu kapanışına göre fatura kesiyorsa, alıcının transfer takvimi buna göre çekilmelidir); iki taraf ayrı ayrı ilerlediğinde eşik kaçar.
Dördüncü hata, yerleşiklik belgesini teslimden sonra almaya çalışmaktır. Satıcının, alıcının Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair vergi dairesinden alınacak belgeyi teslimden önce alıcıdan alması gerekir. Belge sonradan temin edilemez; edinildiğinde de teslim anındaki durumu geriye dönük düzeltmez. Belgenin alınabilmesi için alıcının önceden vergi kimlik numarası edinmiş olması da gerekir, bu da kendi başına birkaç günlük bir adımdır.
Beşinci hata, üç yıllık süreyi bir yıl sanmaktır. Süre 1 Mayıs 2022’ye kadar bir yıldı. Bu tarihten sonraki teslimlerde üç yıla çıktı. İnternette dolaşan eski içeriklerin çoğu hala bir yıl yazıyor ve alıcı, ikinci yılda satış planı yaparken sorunla karşılaşıyor. Aynı yanılgı emlak danışmanlarının sunumlarında da sürüyor; kaynağın tarihi kontrol edilmeden alınan bilgi, üç yıl sonra tecil faizi olarak geri geliyor.
Altıncı hata, ikamet izni ile istisna arasındaki ilişkiyi kurmamaktır. Konut alan yabancıların büyük bölümü ardından ikamet izni başvurusu yapar. Bu iki işlem birbirini besler görünür, ama vergisel yerleşiklik eşiği aşıldığında istisnanın zemini kayar. Bu ilişkiyi ayrı bir başlıkta açıyoruz.
Altı hatanın ortak yanı, hiçbirinin tapu gününde fark edilmemesidir. Hepsi imzadan önce görülebilir, hiçbiri imzadan sonra düzeltilemez. Sürecin maliyeti de buradan doğar: kontrol ucuzdur, kontrolsüzlük ise ancak yıllar sonra faturalanır.
⚖️ Dövizin Türkiye’ye Getirilmesi ve Belgelendirme
Bedelin en az yüzde 50’si satış faturasının düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmı en geç bir yıl içinde döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmelidir.
Ödeme yöntemine göre tevsik belgesi değişir:
- Banka transferi: Yurt dışındaki dövizin Türkiye’deki bir bankaya transfer edilmesi esastır. Transfer işlemi banka dekontu ile belgelenir.
- Fiziki getirme: Dövizin nakit olarak getirilmesi halinde Gümrük İdaresi’nden alınan belge ile tevsik edilir.
- Yurt dışı kredi kartı: Ödemenin yurt dışındaki bankalarca verilen kredi kartlarıyla yapılması mümkündür. Dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek dekont veya yazı ile tevsik edilmesi gerekir.
Dövizin Türkiye’ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye’deki hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekir.
Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk lirası olarak ödenmesi mümkündür. Kambiyo mevzuatı bakımından, yabancılara yapılan konut ve iş yeri satışlarında döviz olarak alınan bedelin Türk lirasına çevrilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.
Belirli bir konut veya iş yeri almak amacıyla 8 Mart 2017’den önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir. Bu tarihten önce genel amaçla getirilmiş dövizler ise bu kapsamda değerlendirilmez.
Satıcıya yapılacak KDV iadesi, bedelin tamamının Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılır. Mahsuben iade talepleri miktarına bakılmaksızın vergi inceleme raporu, yeminli mali müşavir raporu ve teminat aranmadan yerine getirilir. Nakden iadede ise belirli bir haddin altındaki talepler aynı usule tabidir; haddi aşan kısmın iadesi vergi inceleme raporu veya yeminli mali müşavir raporuna göre sonuçlandırılır. Bu had sabit değildir, her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir, dolayısıyla güncel tutar işlem tarihine göre teyit edilmelidir.
İstisna kapsamındaki satışlar KDV beyannamesinin “İstisnalar, Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler” bölümünde, “Tam İstisna Kapsamına Giren İşlemler” tablosunda 328 kod numaralı “Konut veya İş Yeri Teslimleri” satırında beyan edilir (bu kod, satışın istisnalı yapıldığının idare tarafındaki ilk görünür kaydıdır). Satıcılar bu kapsamdaki satışlarını ayrıca KDV beyannamesi ekindeki form ile bildirir.
Dövizin kimin hesabından geldiği önemlidir, ancak alıcıdan başkasının göndermesi istisnayı kendiliğinden bozmaz. Alıcı dışındaki gerçek veya tüzel kişilerce satıcının hesabına yapılan transferler, iki şarttan biri sağlandığında istisna uygulamasında Türkiye’ye getirilen döviz sayılır: banka dekontunda alıcıya ve teslime konu taşınmaza ilişkin bilgilerin (proje adı, adres, bağımsız bölüm numarası) yer alması, veya transferi yapan kişinin tutarın alıcı adına gönderildiğine dair aynı bilgileri içeren bir muvafakatnameyi satıcıya vermesi.
Bu, uygulamada sık karşılaşılan bir soruyu doğrudan cevaplar: aile üyesinin veya grup şirketinin yaptığı ödeme kabul edilir, yeter ki bağ belgeyle kurulsun. Kurulmadığında ise sorun paranın kaynağında değil, dosyanın kanıt zincirinde doğar.
Ortak alımlarda her bir alıcının kendi payına düşen bedelin kendi adına gönderildiğinin belgelenmesi gerekir. Eşler paylı mülkiyetle satın alıyorsa, transferlerin paylara karşılık gelecek şekilde ayrıştırılması veya muvafakatname ile ilişkilendirilmesi dosyayı güvenli tarafta tutar.
Dövizin döviz olarak getirilmesi zorunluysa da, satıcıya ödemenin döviz olarak yapılması zorunlu değildir. Getirilen döviz Türkiye’de bozdurulup satıcıya Türk lirası olarak ödenebilir. Belirleyici olan, dövizin yurt dışından gelmiş olmasının belgelenebilmesidir.
⚖️ Taksitli Satışlarda ve Proje Aşamasındaki Konutlarda Uygulama
Vadeli satışlar istisna kapsamı dışında değildir; ancak ödeme takvimi iki ayrı sürenin içine yerleştirilmek zorundadır.
Birinci süre fatura tarihidir: bedelin en az yüzde 50’si bu tarihten önce döviz olarak Türkiye’ye getirilip satıcıya ödenmiş olmalıdır. İkinci süre bir yıldır: kalan bedelin tamamı bu süre içinde aynı usulle getirilmelidir. Peşinat fatura öncesinde yurda girmişse, kalan tutarın aylık taksitler halinde yurt dışından döviz olarak getirilmesi istisnayı bozmaz.
Proje aşamasındaki konutlarda belirleyici olan sözleşme tarihi değil, teslimdir. İstisnanın uygulanabilmesi için binanın yapı ruhsatının bulunması ve taşınmazın alıcının kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi gerekir. Kat irtifakı kurulabilen taşınmazlarda ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması aranır. Kat mülkiyeti kurulmuş konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslimin ayrıca tevsiki istenmez.
Bu, uzun teslim takvimli projelerde iki pratik sonuç doğurur. Birincisi, ön ödemeli satışlarda erken yapılan transferler teslim anına kadar dosyada saklanmalı ve belgeleri korunmalıdır. İkincisi, alıcının vergisel yerleşiklik durumu sözleşme anında değil teslim anında ölçüleceği için, arada geçen sürede Türkiye’de geçirilen gün sayısı takip edilmelidir.
Bir başka tarih kaydı, geçmişe dönük ödemelerle ilgilidir. Belirli bir konut veya iş yeri almak amacıyla 8 Mart 2017’den önce getirilmiş ve satıcıya ödenmiş dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında getirilmiş döviz sayılır. Aynı tarihten önce genel amaçla getirilmiş dövizler bu kapsamda değerlendirilmez.
⚖️ Üç Yıllık Elde Tutma Şartı ve Tapu Şerhi
İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin üç yıl içinde elden çıkarılması halinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi, 6183 sayılı Kanun’un 48. maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenir.
Süre 7394 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle bir yıldan üç yıla çıkarılmış ve değişiklik 1 Mayıs 2022’de yürürlüğe girmiştir. Kanunların geriye yürümezliği ilkesi uyarınca, 1 Mayıs 2022’den önce 13/i kapsamında istisnalı olarak teslim edilmiş konut ve iş yerlerinde süre bir yıl olarak uygulanır.
| Teslim tarihi | Elde tutma süresi | Dayanak |
|---|---|---|
| 1 Nisan 2017 ile 30 Nisan 2022 arası | 1 yıl | 6824 sayılı Kanun m. 7 |
| 1 Mayıs 2022 ve sonrası | 3 yıl | 7394 sayılı Kanun m. 10 |
Sürenin işleyişi bakımından, bir yıllık uygulamada izleyen yılın aynı ay ve aynı günü esas alınır. Süre dolduktan sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranmaz.
Süre dolmadan satış yapılmak istenirse mekanizma şöyle işler: ödeme, taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine yapılır. Ödemenin yapıldığına ve devrin mümkün olduğuna dair vergi dairesinden alınan yazı ibraz edilmeden tapu müdürlükleri devir işlemini gerçekleştirmez. Yani şerh, bir uyarı notu değil, işlemi fiilen durduran bir kayıttır.
Bu noktada dikkat edilmesi gereken bir ayrım vardır. Ödeme yükümlülüğü “elden çıkaran” kişiye aittir; yani istisnadan yararlanarak satın almış olan alıcıya. Taşınmazı ikinci elden devralacak kişi bu borcun muhatabı değildir, ancak devir gerçekleşmediği için işlem tarafı olarak süreçten etkilenir.
Sürenin başlangıcı bakımından esas alınan an teslimdir. Ödeme planının ne zaman tamamlandığı ya da kalan taksitlerin ne zaman kapandığı bu sayacı etkilemez. Yatırım planlaması yapılırken sayacın hangi tarihten başladığının dosyaya yazılması, üç yıl sonra yapılacak hesabın en pratik dayanağıdır.
Ödenecek tutarın hesabı da yanlış bilinen bir konudur. İhlal halinde ödenecek olan, satış bedelinin bir yüzdesi ya da güncel değer üzerinden yeniden hesaplanmış bir vergi değildir; teslim anında hesaplanmamış olan KDV’dir. Yani matrah ilk alım bedelidir. Buna 6183 sayılı Kanun’un 48. maddesine göre hesaplanan tecil faizi eklenir ve faiz, teslim tarihinden ödeme tarihine kadar işler. Uzun süre geçtikten sonra yapılan ihlallerde asıl yükü faiz kalemi oluşturur (ki bu, üçüncü yılın sonuna yaklaşıldıkça erken çıkışın maliyetini artırır).
Şerhin pratikteki işlevi de bir uyarıdan ibaret değildir. Tapu müdürlüğü, vergi dairesinden alınmış “ödeme yapılmıştır, devir mümkündür” yazısı ibraz edilmeden işlemi yapmaz. Bu, satış sürecinin ortasında ortaya çıkan bir gecikme kalemidir: alıcı bulunmuş, bedel konuşulmuş, randevu alınmıştır ve işlem vergi dairesi yazısı beklenirken durur. Süre içinde satış yapılacaksa, vergi dairesi adımının tapu randevusundan önce tamamlanması gerekir.
Sürenin dolduğunun teyidi bakımından da bir ayrıntı vardır. Süre dolduktan sonra yapılan devirlerde vergi ve tecil faizi aranmaz, ancak tapudaki şerhin kaldırılması ayrı bir işlemdir ve kendiliğinden gerçekleşmez. Satış planlayan malikin, şerhin güncel durumunu işlemden önce kontrol etmesi gerekir.
⚖️ Hangi İşlemler Elden Çıkarma Sayılır
Kanun metni üç yıllık şartı “elden çıkarma” kavramı üzerinden kurar ancak bu kavramı 13/i bendi bakımından ayrıca tanımlamaz. Tanımın açık bırakılmış olması, uygulamada belirsizlik üretir.
Tereddütsüz olan tek hal satıştır. İstisnadan yararlanılarak alınan konut veya iş yerinin üç yıl dolmadan bedel karşılığı üçüncü kişiye devri, hükmün doğrudan hedefidir ve vergi ile tecil faizini doğurur.
Belirsizlik, bedelsiz ve iradi olmayan intikallerde başlar. Aşağıdaki durumlar tipik olarak sorulur ve her biri kendi dosyası üzerinden değerlendirilmelidir:
- Malikin vefatı halinde mirasçılara intikal.
- Bağış yoluyla ivazsız devir.
- Taşınmazın bir ticaret şirketine ayni sermaye olarak konulması.
- Boşanma sonucu mal rejiminin tasfiyesi kapsamında yapılan devir.
- Cebri icra veya kamulaştırma yoluyla mülkiyetin el değiştirmesi.
- Trampa ve kat karşılığı devir gibi bedeli para olmayan işlemler.
Bu hallerde izlenecek doğru yol, tahminle hareket etmek değil, işlem yapılmadan önce ilgili vergi dairesinden özelge talep etmektir. Tapu müdürlüğü devir aşamasında vergi dairesinden alınmış yazı arayacağı için, belirsizlik zaten işlem anında yüzeye çıkar; farkı, o anda hazırlıklı olup olmadığınız yaratır.
Pratik sonuç şudur: üç yıllık pencere içinde mülkiyeti etkileyecek herhangi bir planınız varsa, planı yapmadan önce değil, uygulamadan önce de değil, doğrudan sözleşme aşamasında değerlendirmek gerekir. Miras planlaması yapan alıcılar için bu, alım yapısının en başında kurulması gereken bir sorudur.
⚖️ Alıcının Müteselsil Sorumluluğu
Kanunda öngörülen şartlar taşınmadığı halde istisnanın uygulandığı tespit edilirse, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur.
Bu hüküm 3065 sayılı Kanun’un 13/i bendinin kendi metnindedir ve alıcı bakımından sürecin en ağır sonucudur. Uygulamada yaygın varsayım, istisnanın satıcının işi olduğu ve bir sorun çıkarsa satıcının muhatap alınacağıdır. Kanun bunu söylemez.
Müteselsil sorumluluğun pratik anlamı şudur: idare, alacağın tamamı için satıcıya da alıcıya da başvurabilir. Alıcının “belgeleri satıcı topladı” savunması, kanuni sorumluluğu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Sorumluluk üç kalemi kapsar: asıl vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi.
Bu risk, alıcının kendi durumunu bağımsız olarak doğrulatmasını gerektirir. Satıcının ticari beklentisi ile alıcının vergisel korunması aynı yönde ilerlemeyebilir; satıcı için istisna bir satış argümanıyken, alıcı için üç yıllık bir yükümlülüktür. Yatırım amaçlı gayrimenkul alımında yapılan hukuki inceleme bu ayrımı imza öncesinde görünür kılar.
İncelemenin istisna bakımından kapsaması gereken asgari kalemler şunlardır:
- Satıcının inşa eden mükellef olup olmadığı, yapı ruhsatı ve teslim zinciri üzerinden doğrulanır.
- Alıcının vergisel yerleşiklik durumu, GVK m. 4 ve m. 5 ölçütlerine göre değerlendirilir.
- Vergi dairesinden alınacak yerleşiklik belgesinin teslim öncesinde temin edilebilir olduğu teyit edilir.
- Ödeme planı, yüzde 50 eşiğine ve fatura tarihine göre kurgulanır.
- Dövizi gönderecek kişi alıcıdan farklıysa, dekont içeriği veya muvafakatname baştan planlanır.
- Üç yıllık elde tutma süresinin, alıcının yatırım ufkuyla çelişip çelişmediği değerlendirilir.
Sorumluluğun kapsamı sözleşmeyle satıcıya devredilemez. Taraflar aralarında rücu hükmü kurabilir, yani alıcı ödemek zorunda kaldığı tutarı satıcıdan talep etme hakkını sözleşmeye yazdırabilir; ancak bu, idareye karşı sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Rücu hükmü, riski yok etmez, riskin kime kalacağını belirler ve satıcının o tarihte ödeme gücünün bulunmasına bağlıdır.
⚖️ Kurumlar İçin İstisna: Kanuni Merkez ve İş Merkezi Ayrımı
Kurumlar için istisnanın kapısı iki merkezin de Türkiye dışında olmasına ve Türkiye’de kazanç elde edilmemesine bağlıdır.
Kanuni merkez, vergiye tabi kurumların kuruluş kanunlarında, tüzüklerinde, ana statülerinde veya sözleşmelerinde gösterilen merkezdir. Belge üzerinden tespit edilen, biçimsel bir bağdır (ticaret sicili kaydı ve ana sözleşme bu tespitin dayanağıdır).
İş merkezi ise iş bakımından işlemlerin bilfiil toplandığı ve yönetildiği merkezdir. Bu, kağıt üzerindeki adrese değil, fiili karar alma yerine bakan bir ölçüttür. Yönetim kurulunun nerede toplandığı, imza yetkilerinin nereden kullanıldığı ve operasyonel kararların nerede alındığı burada belirleyici olur.
İki merkezden birinin Türkiye’de olması istisnayı kapatır. Yurt dışında kurulmuş bir şirketin fiili yönetimi Türkiye’den yürütülüyorsa, kuruluş belgeleri başka ülkeyi gösterse dahi iş merkezi Türkiye’de kabul edilebilir.
Üçüncü şart, kurumun Türkiye’de bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla kazanç elde etmemesidir. Türkiye’de şube, irtibat bürosu veya kendisi adına işlem yapan bir daimi temsilcisi üzerinden gelir elde eden yabancı şirket, merkezleri yurt dışında olsa bile bu istisnadan yararlanamaz.
Belge tarafında kurumlardan iki evrak istenir: kanuni ve iş merkezinin Türkiye’de olmadığına ve iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde edilmediğine dair, taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belge; ve kuruluş ile faaliyetin devam ettiğine dair kanuni merkezin bulunduğu ülke makamlarından alınan belge.
Bu noktada istisnadan önce gelen bir sınırlama vardır ve çoğu zaman gözden kaçar. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir. 6824 sayılı Kanun’la getirilen KDV istisnası bu sınırlamayı kaldırmış değildir.
Pratik sonuç şudur: yabancı şirketin taşınmaz edinme ehliyeti önce Tapu Kanunu üzerinden değerlendirilir. Edinme imkanı yoksa KDV istisnası tartışması hiç başlamaz, çünkü alım zaten yapılamaz. Edinme imkanı varsa, o zaman 13/i şartlarına bakılır.
Yurt dışında kurulu bir yapı üzerinden Türkiye’de gayrimenkul edinmeyi planlayan yatırımcılar için bu iki katman birlikte değerlendirilmelidir. Şirket yapısı kurulduktan sonra iş merkezini yeniden konumlandırmak, alım takvimini kaydıran bir işlemdir.
⚖️ İkamet İzni Alırsam Muafiyetim Ne Olur?
İkamet izni almak tek başına istisnayı ortadan kaldırmaz; belirleyici olan Gelir Vergisi Kanunu’nun 4. maddesindeki yerleşiklik ölçütünün aşılıp aşılmadığıdır.
Ölçüt iki alternatiften oluşur. İkametgahı Türkiye’de bulunanlar Türkiye’de yerleşmiş sayılır. Bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar da Türkiye’de yerleşmiş sayılır. İkisinden birinin gerçekleşmesi yeterlidir.
Zamanlama bakımından kritik olan an, teslim anıdır. Satıcının, alıcının Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair vergi dairesinden alınacak belgeyi teslimden önce alması gerekir. Teslim anında yerleşik değilseniz ve diğer şartlar sağlanmışsa istisna uygulanır. Teslimden sonra Türkiye’ye yerleşmeniz, geçmişe dönük olarak uygulanmış istisnayı kendiliğinden bozmaz; bozan tek şey üç yıllık süre içinde elden çıkarmadır.
Buna karşılık, alım süreci uzun sürüyor ve bu süre içinde Türkiye’de geçirdiğiniz gün sayısı artıyorsa, teslim gününe gelindiğinde yerleşiklik eşiği aşılmış olabilir. Uzun proje teslim takvimlerinde bu risk gerçektir.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 5. maddesindeki istisna grubu burada da geçerlidir: belli ve geçici görev veya iş için gelen iş, bilim ve fen insanları ile uzmanlar, tedavi veya seyahat amacıyla gelenler, tutukluluk veya hastalık gibi nedenlerle kalanlar altı ayı aşsalar bile yerleşmiş sayılmaz.
Uygulamada iki takvim şöyle çakışır. İkamet izni başvurusu genellikle mülk edinimi sonrasına bırakılır, çünkü tapu başvuru dosyasını güçlendirir. Bu sıralama istisna bakımından da doğrudur: teslim tamamlanmış, yerleşiklik belgesi alınmış, istisna uygulanmıştır. Ters sıralama, yani önce uzun süreli ikamet ve ardından alım, riskli olandır.
Bir de ikametin türü meselesi vardır. Kısa süreli ikamet izniyle yılda birkaç ay Türkiye’de bulunan bir alıcı ile aynı izinle sürekli Türkiye’de yaşayan bir alıcı, kağıt üzerinde aynı statüyü taşır ama vergisel yerleşiklik testinde farklı sonuç verir. Belirleyici olan iznin adı değil, takvim yılı içinde ülkede geçirilen gün sayısı ve ikametgahın nerede kurulduğudur.
İkamet izni başvuru süreci ile vergi mukimliğinin kurulması birbirinden ayrı hukuki başlıklardır ve aynı takvimde ilerlemek zorunda değildir. Alım planı yapılırken bu iki takvimin ayrı ayrı çizilmesi, sonradan yapılacak düzeltmelerden ucuzdur.
⚖️ KDV Muafiyeti ile Vatandaşlık Başvurusu Aynı Anda Yürür mü?
İki süreç birlikte yürütülebilir, ancak taşıdıkları üç yıllık taahhütler aynı taahhüt değildir ve genellikle aynı tarihte başlamaz.
KDV istisnasındaki üç yıl, istisna kapsamında teslim alınan taşınmazın elden çıkarılmaması yükümlülüğüdür ve ihlali vergi sonucu doğurur. Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığında ise taşınmazın belirli bir süre satılmayacağına dair tapuya şerh verilmesi, başvurunun kendi şartıdır ve ihlali vatandaşlık sürecini etkiler.
Bu ikisi farklı hukuki rejimlerden doğar. Aynı taşınmaz üzerinde iki ayrı kısıt aynı anda bulunabilir, başlangıç anları farklı olabilir ve biri sona erdiğinde diğeri devam ediyor olabilir. Yatırım ufkunu tek bir üç yıl varsayımı üzerine kurmak, pratikte en sık yapılan planlama hatasıdır.
Bir başka kesişme noktası ödeme yapısındadır. Her iki rejim de bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesini ve bunun belgelenmesini ister; ancak istenen belgeler ve muhatap kurumlar aynı değildir. Aynı transfer iki ayrı dosyada iki ayrı biçimde tevsik edilmek zorunda kalabilir.
Üçüncü kesişme, alıcının kimliğindedir. KDV istisnası Türkiye’de yerleşmiş olmamayı şart koşar; vatandaşlık süreci ise yerleşmeye doğru ilerler. İki süreç aynı kişide çakıştığında, hangi işlemin hangi tarihte yapıldığı belirleyici hale gelir.
Dördüncü kesişme, işlemin sırasındadır. Vatandaşlık kazanıldıktan sonra yapılacak yeni alımlarda, artık Türk vatandaşı olan yatırımcı “yabancı uyruklu gerçek kişi” grubuna giremez. Aynı yatırımcının ikinci ve üçüncü alımları, birincisinden farklı bir hukuki zeminde değerlendirilir. Çok aşamalı portföy kuran yatırımcıların en sık gözden kaçırdığı nokta budur.
Bu nedenle iki süreci tek dosyada yürütmek, iki ayrı dosyada yürütmekten daha güvenlidir. Aynı transferin iki farklı kuruma iki farklı biçimde sunulması, aynı taşınmaz üzerinde iki ayrı şerhin takibi ve iki farklı sürenin ayrı ayrı hesaplanması, ancak tek elden yürütüldüğünde tutarlı kalır.
Yabancıların Türkiye’de mülk alımı ile vatandaşlık ilişkisi ve yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı süreci ayrı sayfalarda ele alınmıştır; bu sayfa yalnızca KDV boyutunu kapsar.
⚖️ Başvuru Süreci ve Gerekli Belgeler
İstisna, alıcının başvurduğu bir muafiyet değil, satıcının uyguladığı bir istisnadır; ancak belgelerin çoğu alıcı tarafından temin edilir.
Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler için satıcının teslimden önce alıcıdan alması gereken belgeler:
- Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisi. Çıkma izni alarak Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kart fotokopisi.
- Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair, konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belge.
Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları için aranan belgeler:
- İkamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge, ya da ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izni.
- Çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren en az altı ay yurt dışında bulunduğunu ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 3. maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmadığını gösteren, ilgili ülkedeki Türk elçilik veya konsolosluğu tarafından verilen belge.
Kurumlar için aranan belge, kanuni ve iş merkezinin Türkiye’de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmediğine dair, konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgedir. Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kanuni merkezin bulunduğu ülke makamlarından alınan belge de istenir.
Bunlara ek olarak sürecin işleyişinde döviz transfer dekontları, gümrük belgesi bulunuyorsa o belge, satış faturası, tapu kaydı ve ekspertiz raporu dosyada yer alır.
Sıralama önemlidir. Yerleşiklik belgesi ve pasaport teslimden önce alınır. Bedelin en az yarısı fatura tarihinden önce yurda girer. Fatura KDV’siz düzenlenir. Tapu işlemi tesis edilir ve satıcı istisna beyanını tapu müdürlüğüne bildirir. Bu sıra bozulduğunda, aynı belgeler daha sonra tamamlansa bile istisna kurtarılamayabilir.
Belge yükü alıcı profiline göre nasıl değişir
Aynı istisna, alıcının bulunduğu ülkeye ve statüsüne göre farklı belge setleri üretir. Aşağıdaki ayrım, dosyanın hangi kurumdan hangi evrakla besleneceğini gösterir.
Hiç Türkiye’de bulunmamış yabancı uyruklu alıcı. Belge yükü en hafif olan profildir. Pasaport fotokopisi ve vergi dairesinden alınacak yerleşiklik belgesi yeterlidir. Vergi kimlik numarasının önceden alınmış olması süreci hızlandırır.
Türkiye’de daha önce ikamet izni almış yabancı alıcı. Yerleşiklik belgesinin alınabilirliği burada baştan test edilmelidir. Geçmiş yıllardaki kalış süreleri kayıt altında olduğu için, vergi dairesi değerlendirmesi bu profilde daha ayrıntılı yürür.
Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşı. Belge yükü en ağır profildir. Üç şartın birlikte sağlanması aranır: teslimin yapılacağı tarih itibarıyla geçerli bir yurt dışı çalışma veya oturma izninin bulunması, bu iznin teslim tarihinden en az altı ay önce alınmış olması, ve izin tarihi ile teslim tarihi arasında en az altı ay yurt dışında bulunulmuş olması. Ayrıca Gelir Vergisi Kanunu’nun 3. maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olunmadığının belgelenmesi gerekir. Son iki husus, ilgili ülkedeki Türk elçilik veya konsolosluğundan alınan belgeyle kanıtlanır. Konsolosluk randevu süreleri ülkeden ülkeye değiştiği için bu adım genellikle takvimin en uzun kalemidir (Almanya ve Hollanda gibi yoğun diaspora bulunan ülkelerde randevu ufku haftalarla ölçülebilir).
Mavi kart sahibi alıcı. Pasaport yerine mavi kart fotokopisi kullanılır, yerleşiklik şartı aynen aranır.
Yabancı kurum. Vergi dairesi belgesine ek olarak kanuni merkezin bulunduğu ülke makamlarından alınan faaliyet belgesi gerekir. Yabancı resmi belgelerin Türkiye’de kullanılabilmesi için Apostil şerhi veya Apostil dışındaki ülkelerde Türk konsolosluğu tasdiki ve yeminli tercüme aşamaları da takvime eklenir.
⚖️ İş Yeri Alımında Farklılaşan Noktalar
İstisna konut ile iş yeri arasında ayrım yapmaz, ancak iş yeri alımı üç noktada farklı sonuç üretir.
Vergi yükü farkı daha büyüktür. Konut teslimlerinde uygulanacak oran yapı ruhsatı tarihine, net alana ve projenin niteliğine göre değişebilirken, iş yeri teslimleri genel orana tabidir. 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 10 Temmuz 2023’ten itibaren genel oran yüzde 20’dir. Bu nedenle istisnanın parasal karşılığı, aynı bedelli bir konuta kıyasla iş yerinde tipik olarak daha yüksektir.
Kapsam yapı ruhsatındaki tanıma bağlıdır. İstisna, yapı ruhsatında dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire ve devre mülk olarak tanımlanan bağımsız bölümleri kapsar. Ruhsatta bu şekilde tanımlanmamış alanlar, fiilen iş yeri olarak kullanılsa bile kapsam dışında kalabilir. Bu yüzden inceleme, tapu kaydından önce yapı ruhsatından başlar.
Kurum alıcılarda içsel bir gerilim doğar. İstisnadan yararlanan yabancı kurumun şartlarından biri, Türkiye’de bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla kazanç elde etmemesidir. Satın alınan iş yeri Türkiye’de faaliyet yürütmek için kullanılmaya başlandığında, kurumun statüsü zamanla değişebilir. İstisna teslim anındaki duruma göre uygulandığı için geçmişe dönük bir sorun doğmaz, ancak aynı kurumun ikinci bir alımda aynı istisnadan yararlanması mümkün olmayabilir.
Kiraya verme planı olan alıcılar için ayrı bir başlık daha vardır. Taşınmazın üç yıllık süre içinde kiraya verilmesi elden çıkarma sayılmaz, çünkü mülkiyet değişmez. Ancak kira geliri elde eden dar mükellef yabancı için ayrı bir vergisel yükümlülük doğar ve bu yükümlülük KDV istisnasından bağımsız işler. İki konunun karıştırılması yaygındır: biri alım anına, diğeri sonraki gelire ilişkindir.
⚖️ İstisna Uygulanmadan Tapu Yapıldıysa Ne Olur?
Teslim gerçekleşmiş ve fatura KDV’li düzenlenmişse, istisna alıcı tarafından geriye dönük olarak talep edilemez.
Bunun sebebi, 13/i bendinin bir iade mekanizması değil, bir teslim istisnası olmasıdır. İstisna, satıcının teslim anında KDV hesaplamaması yoluyla işler. Vergi hesaplanmışsa, alıcının idareden iade isteyebileceği bir hakkı doğmaz; iade hakkı KDV mükellefi olan satıcıya aittir ve o da ancak istisna usulüne uygun uygulanmışsa doğar.
Bu durumda gündeme gelebilecek yol, hukuki olmaktan çok sözleşmeseldir. Şartların taşındığı ancak istisnanın satıcının kusuruyla uygulanmadığı hallerde, taraflar arasındaki sözleşme ve satıcının yükümlülükleri üzerinden bir talep değerlendirilebilir. Bu değerlendirme somut sözleşme metnine ve yazışmalara bağlıdır, genel bir cevabı yoktur.
Ters yöndeki hata daha ağır sonuç doğurur. Şartlar taşınmadığı halde istisna uygulanmışsa, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden alıcı ve satıcı müteselsilen sorumludur. Yani eksik uygulanmış istisna alıcıya bir imkan kapatır, hatalı uygulanmış istisna ise alıcıya bir borç açar.
Sonuç pratik olarak tek bir şeye işaret eder: bu konuda düzeltme aşaması yoktur, yalnızca hazırlık aşaması vardır.
⚖️ İstisnalı Alım ile İkinci El Alım Karşılaştırması
Aynı bütçeyle iki farklı hukuki sonuç doğar. Aşağıdaki tablo, KDV boyutunda iki yolun ayrıldığı noktaları gösterir.
| Karşılaştırma ekseni | 13/i kapsamında istisnalı alım | İkinci el alım |
|---|---|---|
| KDV yükü | Hesaplanmaz | Konut niteliğine ve yapı ruhsatı tarihine göre uygulanır |
| Satıcı | Yalnızca inşa eden mükellef | Herhangi bir malik |
| Ödeme şekli | Döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi zorunlu | Serbest |
| Yüzde 50 kuralı | Fatura öncesi zorunlu | Yok |
| Tapu şerhi | Var | Yok |
| Elde tutma süresi | 3 yıl | Yok |
| Alıcının vergisel sorumluluğu | Müteselsil sorumluluk var | Yok |
| Belge yükü | Yerleşiklik belgesi, döviz tevsiki, konsolosluk belgesi | Standart tapu evrakı |
Tablonun okunma biçimi şudur: istisna maliyeti düşürür, esnekliği daraltır. Üç yıl içinde çıkış yapmayı planlayan bir yatırımcı için sağlanan avantaj, satış anında tecil faiziyle geri dönebilir. Uzun vadeli tutma planı olan alıcı içinse istisna, karşılığında bir şey kaybetmediği bir avantajdır.
Tabloda görünmeyen bir kalem daha var: arz havuzunun daralması. İstisnadan yararlanmak isteyen alıcı, yalnızca inşa eden mükelleften alım yapabildiği için, ikinci el piyasasının tamamı seçenek dışında kalır. Belirli bir semtte veya belirli bir bina tipinde arayış yapan alıcı için bu kısıt, vergi avantajından daha belirleyici olabilir.
Karşılaştırmanın doğru yapılabilmesi için iki senaryonun aynı ölçütlerle fiyatlanması gerekir: istisnalı alımda kazanılan vergi tutarı, ikinci el alımda erişilebilen daha geniş arz ve muhtemel pazarlık payıyla birlikte değerlendirilmelidir. Bu hesap her dosyada farklı sonuç verir ve tek başına oran karşılaştırmasıyla yapılamaz.
KDV oranı tarafında tek bir rakam vermek mümkün değildir. Konut teslimlerinde uygulanacak oran, yapı ruhsatının tarihine, konutun net alanına, projenin 6306 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığına ve arsa birim metrekare vergi değerine göre değişir. 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 10 Temmuz 2023’ten itibaren genel oran yüzde 20’ye, indirimli oran yüzde 10’a yükseltilmiştir. İş yeri teslimleri ise her halükarda genel orana tabidir (metrekare ve ruhsat tarihi tartışması burada işlemez). Bu nedenle istisna kapsamındaki bir alımda kazanılan tutar, aynı projede iki farklı bağımsız bölüm için farklı olabilir.
⚖️ Muafiyetin Yatırım Kararına Etkisi
İstisna, alım maliyetini düşüren bir kalem olduğu kadar, çıkış takvimini bağlayan bir kısıttır; bu ikisi aynı kararda değerlendirilmelidir.
Hesabın bir tarafında, teslim anında hiç ödenmeyen KDV vardır. Diğer tarafında, üç yıl boyunca tapu üzerinde duran ve devri fiilen durduran bir şerh bulunur. Kazanç peşin, kısıt vadelidir.
Karar üç soruya indirgenebilir. Birincisi, planlanan elde tutma süresi üç yılı aşıyor mu? Aşıyorsa istisna bedelsiz bir avantajdır, karşılığında verilen tek şey belge yüküdür. İkincisi, üç yıl dolmadan çıkış ihtimali var mı? Varsa, çıkış anında ödenecek vergi ve tecil faizi bugünden hesaba katılmalıdır. Üçüncüsü, taşınmaz üzerinde üç yıl içinde mülkiyeti etkileyecek başka bir işlem (şirkete devir, aile içi yapılandırma, teminat amaçlı devir) düşünülüyor mu?
Bu değerlendirmenin doğru yapıldığı an, alım kararının verildiği andır. Sonrasında istisna bir tercih olmaktan çıkar, verili bir durum haline gelir; çünkü teslim gerçekleştikten sonra istisnadan vazgeçilerek KDV’li işleme dönülmesi mümkün değildir.
Portföy düzeyinde bakan yatırımcılar için ek bir katman vardır. Birden fazla bağımsız bölüm alınıyorsa, her taşınmaz kendi üç yıllık sayacını taşır ve sayaçların başlangıç tarihleri teslim tarihlerine göre farklılaşır. Aşamalı teslim edilen projelerde bu, portföyün tamamının aynı anda serbest kalmadığı anlamına gelir. Çıkış planı yaparken toplam süre değil, en geç teslim edilen bölümün sayacı belirleyicidir.
Uzun vadeli tutma planı olan alıcılar için tablo sadedir: istisna, karşılığında hiçbir şey kaybetmedikleri bir avantajdır. Kısa vadeli çıkış planı olanlar içinse istisna, ertelenmiş bir maliyet kalemidir ve getiri hesabına bu şekilde girmelidir.
⚖️ Süreci Nasıl Yürütüyoruz
Çalışmamız imza öncesinde başlar; istisna, tapu sonrasında düzeltilebilen bir konu değildir.
İlk aşamada alıcının vergisel yerleşiklik durumu değerlendirilir ve vergi dairesinden alınacak belgenin temin edilebilirliği teyit edilir. Bu adım, sonraki her şeyin üzerine kurulduğu zemindir.
İkinci aşamada satış zinciri incelenir. Yapı ruhsatı, satıcının inşa eden mükellef sıfatı ve teslimin ilk teslim niteliği belgelerle doğrulanır. Emlak şirketi üzerinden yürüyen satışlarda bu inceleme çoğu zaman sürprizle sonuçlanır.
Üçüncü aşamada ödeme planı kurulur. Yüzde 50 eşiği, fatura tarihi ve transferi yapacak kişinin kimliği bir arada planlanır. Taksitli satışlarda kalan bedelin bir yıllık süre içinde getirilmesi takvimlenir.
Dördüncü aşamada sözleşme metni istisna şartlarını taşıyacak şekilde düzenlenir. Satıcının istisna beyanını tapu müdürlüğüne bildirme yükümlülüğü ve belgelerin teslim öncesinde temini sözleşmeye bağlanır.
Beşinci aşamada tapu işlemi ve şerh süreci takip edilir, üç yıllık sürenin başlangıç tarihi kayda geçirilir.
Takvim tarafında en sık sorulan şey, sürecin ne kadar sürdüğüdür. Tek bir cevabı yoktur, çünkü belirleyici olan tapu randevusu değil, en yavaş ilerleyen belge kalemidir. Yabancı uyruklu alıcıda bu kalem genellikle vergi kimlik numarası ve yerleşiklik belgesidir. Yurt dışındaki Türk vatandaşında konsolosluk belgesidir. Yabancı kurumda ise Apostil ve yeminli tercüme zinciridir. Süreç planlanırken bu üç kalemden hangisinin dosyada bulunduğu, takvimin gerçekçi uzunluğunu belirler.
İkinci sık soru, hangi aşamada geri dönülemez noktaya gelindiğidir. Cevap fatura anıdır. Fatura KDV’li kesildikten sonra istisnaya dönmek mümkün olmadığı için, bütün doğrulamaların bu andan önce tamamlanmış olması gerekir. Tapu randevusu değil, fatura tarihi kritik eşiktir.
Üçüncü olarak, süreç tamamlandıktan sonra dosyanın kapanmadığını hatırlatmak gerekir. Üç yıllık süre boyunca satış, devir veya yapılandırma planı gündeme geldiğinde, dosyadaki teslim tarihi ve şerh kaydı yeniden okunacaktır. Bu nedenle belgelerin saklanması, alım anında olduğu kadar sonraki üç yıl boyunca da anlamlıdır.
Süreç Türkiye’ye gelmeyi gerektirmez. Bulunduğunuz ülkede noter önünde düzenlenen vekaletname, Apostil Konvansiyonu üzerinden onaylanır, yeminli tercüman tarafından Türkçeye çevrilir ve Türkiye’deki yetkili makama sunulur. Apostil dışındaki ülkeler için Türk konsolosluğu üzerinden tasdik yolu kullanılır.
Vekaletnamenin kapsamı bu dosyada özel önem taşır. Genel gayrimenkul vekaletnamesi tapu işlemini yapmaya yeter, ancak vergi dairesinden yerleşiklik belgesi talep etmeye ve gerektiğinde özelge başvurusu yapmaya her zaman yetmez. Vekaletname metninin, tapu ve vergi dairesi işlemlerini birlikte kapsayacak biçimde düzenlenmesi, süreç ortasında ikinci bir vekaletname ihtiyacını önler.
İkinci bir pratik nokta, ödemenin kaynağıdır. Vekil işlemi yürütür, ancak transferin alıcının hesabından çıkması ya da başka bir hesaptan çıkıyorsa dekont veya muvafakatname ile alıcıya bağlanması gerekir. Vekaletname bu bağı kendiliğinden kurmaz.
Üçüncüsü, alıcının Türkiye’de vergi kimlik numarası almış olmasıdır. Bu numara vekil aracılığıyla temin edilebilir ve yerleşiklik belgesi başvurusunun ön şartıdır. Sürecin en başında halledildiğinde, sonraki aşamalarda beklemeye yol açmaz.
Mevzuatın güncel metni için Gelir İdaresi Başkanlığı yayınlarına ve KDV Genel Uygulama Tebliği’ne başvurulabilir. Vergi mevzuatındaki genel değişiklikleri 2026 Türkiye vergi güncellemesi sayfasında izliyoruz.
⚖️ İlgili Hukuki Kaynaklar
🔹 Gayrimenkul Alım Süreci
- Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Alımında Hukuki İnceleme: Satıcının inşa eden mükellef sıfatını ve teslim zincirini imza öncesinde doğrulayan due diligence süreci.
- Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmeleri ve Tapu İşlemleri: Yüzde 50 ödeme eşiğinin ve fatura tarihinin sözleşme metnine nasıl bağlandığı.
- Tapu İşlemleri ve Mülk Devri: İstisna beyanının tapu müdürlüğüne bildirilmesi ve üç yıllık şerhin tescil süreci.
- İstanbul Gayrimenkul Avukatı: İstanbul’daki konut ve iş yeri alımlarında yerel tapu müdürlükleri ve vergi daireleriyle yürütülen işlemler.
🔹 Vergi ve Statü
- Türkiye’de Vergi Mukimliği Nasıl Kurulur: GVK m. 4 ve m. 5 kapsamında yerleşiklik ölçütünün ayrıntılı işlenişi.
- Nakit Beyan Formu Nedir: Yurt dışından fiziken getirilen nakdin gümrükte beyanı ve döviz tevsikindeki rolü.
- Türkiye’de Vergi İstisnaları: Yabancı yatırımcıya açık diğer istisna kalemlerinin genel haritası.
- 2026 Türkiye Vergi Güncellemesi: Oran ve eşik değişikliklerinin yıl içindeki seyri.
🔹 İkamet ve Vatandaşlık
- Türkiye’de İkamet İzni Nasıl Alınır: Başvuru takviminin, vergisel yerleşiklik eşiğiyle nasıl kesiştiği.
- Yabancıların Türkiye’de Mülk Alımı ve Vatandaşlık: Mülk edinimi ile vatandaşlık başvurusu arasındaki hukuki bağ.
- Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı: Vatandaşlık rejimindeki elde tutma taahhüdünün KDV şerhinden farkı.
Hukuki Danışmanlık Randevusu
İstanbul’da konut veya iş yeri alımı planlıyor, muafiyet şartlarını taşıyıp taşımadığınızı doğrulatmak, ödeme planınızı fatura takvimine göre kurmak ya da üç yıllık şerhin yatırım ufkunuzla uyumunu değerlendirmek istiyorsanız gayrimenkul ve vergi hukuku ekibimizle görüşebilirsiniz.
⚖️ Sonuç
Bu sayfanın başında muafiyetin ne kapsadığını sormuştuk. Cevap, kanun metninden çıkarılabilecek olandan biraz daha geniştir: muafiyet bir indirim değil, bir konumdur. Teslim anındaki vergisel durumunuza bağlıdır, üç yıl boyunca korunması gerekir ve korunmadığında maliyeti sizin üzerinizde doğar.
Yabancı alıcıların çoğu bu süreci bir fiyat avantajı olarak duyar, bir yükümlülük olarak yaşar. Aradaki farkı belirleyen şey, satıcının ne söylediği değil, imza öncesinde kimin kontrol ettiğidir. İstisna doğru kurulduğunda hiçbir sürprizi olmayan bir hükümdür; yanlış kurulduğunda ise hatanın ortaya çıkması yıllar alabilir.
Sayfa boyunca tekrar eden bir yapı var: her şartın bir ölçüm anı, her ölçüm anının bir belgesi ve her belgenin bir son tarihi bulunuyor. Teslim anı yerleşikliği ölçüyor, fatura tarihi ödeme eşiğini ölçüyor, tapu tarihi üç yıllık sayacı başlatıyor. Bu üç an birbirinden bağımsız değil ama aynı gün de değil. Dosyaların çoğu, bu anları tek bir “satın alma günü” olarak düşünen bir planlamadan çıkıyor.
Uygulamada gördüğümüz tablo şudur: hak sahibi olmadığı için istisnadan yararlanamayan alıcı azdır. Çoğunluk, hak sahibi olduğu halde bir şartı zamanında kuramadığı için yararlanamaz. Bu iyi bir haberdir, çünkü ikinci grup önlenebilir bir gruptur.
Bir şey kağıt üzerinde düzgün görünüyor ama içinizde bir yerde tamamlanmamış hissediyorsanız, o his genellikle haklıdır.